Noovo Info répond à des questions du public en matière de logement et de propriétés immobilières.
Je suis en processus d’achat d’une maison et j’ai déjà essuyé huit refus d’assurance en raison notamment de l’âge de la maison et de son type de fondation. Sous la pression de l’agent immobilier, j’ai signé la levée des conditions d’inspection et de financement. Je ressens de la pression pour clore la vente. Je ne suis plus à l’aise de poursuivre l’achat, puis-je me retirer?
Ce qu’il faut savoir d’entrée de jeu c’est qu’une promesse d’achat - aussi appelée offre d’achat ou proposition d’achat - est un contrat.
«C’est un contrat dans lequel on s’engage à faire l’achat de la maison et par lequel le processus de recherche d’acheteurs se met sur pause le temps que cette transaction puisse se terminer», a expliqué à Noovo Info Me Valérie Black, directrice des opérations chez JuriGo.
Règle générale, une promesse d’achat précise un délai durant lequel le vendeur peut accepter l’offre ou la refuser. Dans l’attente de la décision du vendeur, il est impossible de révoquer l’offre d’achat.
Vous pouvez retirer votre offre si vous arrivez à aviser le vendeur avant qu’il ne la reçoive ou, si votre promesse d’achat ne comporte pas de délai, avant qu’elle ne soit acceptée par le vendeur.
Une fois la promesse d’achat acceptée par le vendeur, elle est difficile à révoquer.
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Les clauses spécifiques
Une promesse d’achat comporte souvent des conditions, dont les plus courantes incluent l’obtention du financement, une inspections satisfaisante et la vente d’une propriété actuelle.
Si une ou des clauses spécifiques de la promesse d’achat n’a pas été remplies, il est possible pour l’acheteur de se retirer sans pénalité.
| Faire une offre d’achat : 6 choses à vérifier |
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| Le vendeur est-il le véritable propriétaire? La maison est-elle bien celle que vous pensez acheter? Les modalités de paiement sont-elles claires? Les conditions de la vente sont-elles bien détaillées? Qui choisit et paie le notaire? Les délais prévus sont-ils raisonnables? Source : Éducaloi |
Il faut tout de même être prudent. Par exemple, pour la clause d’inspection, cette dernière doit révéler un problème important qui risque d’avoir un impact tout aussi important sur la valeur de la maison, entre autres.
«Ce n’est pas parce qu’une toilette a besoin d’être changée que ça va venir faire en sorte qu’on puisse se retirer de la promesse d’achat», a prévenu Me Valérie Black.
À l’inverse, si un futur acheteur apprend que les fondations de la maison sont en ruines, ce qui va changer la donne au niveau du prix de la maison et de l’usage que l’on veut en faire, la possibilité de résilier l’offre d’achat s’avère plus réaliste.
Les questions juridiques
Lorsqu’on envisage un bris de contrat, il faut garder en tête les questions juridiques.
«Il faut pouvoir s’appuyer sur des fondements juridiques qui viennent justifier les raisons pour lesquelles on ne peut pas poursuivre la transaction», a expliqué Me Black.
Et lorsque le juridique entre dans un dossier, il est fréquent d’entendre «ça dépend» et «c’est du cas par cas».
Dans l’affaire qui nous préoccupe, l’acheteur semble incapable d’assurer convenablement son futur bien immobilier.
Me Valérie Black estime qu’il faudrait dans ce cas évaluer les faits, notamment sous quelles conditions a été fait la promesse d’achat.
Elle soulève ainsi plusieurs questionnements dont celui de l’existence possible de la cause «vendu tel quel, sans garanties».
«Cette clause fait en sorte que l’acheteur accepte la propriété comme elle est, avec les risques qui viennent avec», a-t-elle précisé.
Il faudrait aussi déterminer si c’est possible que le vendeur puisse ne pas avoir divulgué certaines informations qui auraient pu fondamentalement influencer la décision de l’acheteur.
«Il faut se demander si le vendeur a fait une fausse représentation. Est-ce qu’il avait des informations qu’il aurait caché qui aurait créer un vice de consentement? Si j’avais eu cette information, est-ce que j’aurais été de l’avant avec la transaction?»
— Me Valérie Black, avocate et directrice des opérations chez Jurigo
En ce qui concerne la pression vécue par l’acheteur pour la signature du prêt hypothécaire et pour clore l’achat, il peut aussi y avoir des recours.
«C’est du cas par cas, mais on peut se demander si les démarches qui ont été faites sont venues à vicier le consentement de la personne, donc que ce n’était pas un consentement libre et éclairé au niveau de la promesse d’achat. Il reste à voir aussi si le tout vient affecter le contrat de vente ou si ça ouvre la porte davantage a des recours déontologiques», conseille Me Black.
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Les conséquences d’un bris de contrat
Le vendeur peut avoir différents recours si jamais vous réussissez à faire annuler une promesse d’achat – sauf si l’annulation est due au fait qu’une clause du contrat n’a pas été respectée.
Il peut notamment réclamer une compensation financière pour la perte des acheteurs potentiels survenu pendant la période de promesse d’achat.
Me Black est d’ailleurs d’avis qu’il est important de consulter un avocat si vous êtes dans un processus où il y a potentiellement un bris de contrat.
«C’est important de consulter un avocat pour comprendre ses options, comprendre les conséquences possibles du bris de contrat et à l’inverse de voir ce que sera notre avenir avec cette propriété si on se ravise», mentionne-t-elle.
S’il est possible de régler un bris de promesse d’achat à l’amiable, une entente entre vous et le vendeur, le litige - où souvent le montant représente plusieurs centaines de milliers de dollars - peut aussi être tranché en Cour supérieure du Québec.
Le devoir de conseil du courtier immobilier
Si vous avez fait le choix de faire appel à un courtier immobilier pour l’achat d’une maison, sachez qu’il vous accompagnera si jamais vous souhaitez rompre votre promesse d’achat.
«C’est son rôle, il a ce devoir. Il doit informer son client des tenants et aboutissants, de ce que ça implique s’il veut retirer sa proposition d’achat», a indiqué à Noovo Info Louis Beauchamp, porte-parole de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ).
Si jamais vous éprouvez des doutes ou des craintes sur le travail de l’agent immobilier avec lequel vous avez signé un contrat, vous pouvez faire une demande d’assistance à l’OACIQ.
«La demande va faire l’objet d’une analyse qui pourrait déboucher à une enquête du syndic de l’OACIQ, qui lui, pourrait déposer une plainte devant le comité de discipline, qui est indépendant de l’OACIQ, qui entendra la cause», a fait savoir M. Beauchamp.
Le courtage immobilier étant régi par une loi au Québec, les agents immobilier ont le devoir de souscrire à une assurance et des indemnités peuvent être versés en cas de litige.
«Si jamais l’enquête visant un courtier immobilier prouve une manœuvre frauduleuse, il existe aussi le Fonds d’indemnisation du courtage immobilier qui peut verser jusqu’à 100 000$ par réclamation», a précisé Louis Beauchamp.
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Le porte-parole de l’OACIQ est d’avis que de faire appel à un courtier immobilier lors de la vente ou de l’achat d’une maison «c’est de s’assurer d’une protection».
«Les gens ont le choix d’être représenté ou non, ça leur appartient. Mais quand il sont représenté par un courtier immobilier, ils bénéficient des protections qui sont offertes par la Loi sur le courtage immobilier», a-t-il conclu.
