Naviguer dans les droits et obligations des locataires et des propriétaires n’est pas toujours chose facile et il suffit de fouiner un brin sur différentes pages de réseaux sociaux dédiées à l’aide entre locataires pour le constater. Noovo Info répond à des questions du public.
J’ai quitté mon logement pour insalubrité (punaises de lit, coquerelles) en déposant à mon propriétaire un avis d’abandon de logement. Sans nouvelle du propriétaire, j’ai considéré que le bail avait été résilié. Toutefois, une agence de recouvrement me réclame maintenant une somme d’argent pour loyer impayé. Que faire?
Abandonner son logement: la prudence d’abord
Quand vient le temps d’abandonner son logement, le Tribunal administratif du logement (TAL) prévient qu’il faut faire preuve de prudence, même si le motif est que l’unité est impropre à l’habitation.
«Il s’agit d’une question de fait qui pourrait être débattue devant le Tribunal», explique Denis Miron, du service des communications du TAL, dans un courriel envoyé à Noovo Info.
Le propriétaire peut en effet contester votre départ devant le TAL s’il croit que le logement est propre à l’habitation ou que le mauvais état du logement est votre faute.
Émile Boucher, organisateur communautaire au Regroupement des comités de logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ), fait la même mise en garde.
«Il faut être très prudent et prudente quand on considère d’abandonner son logement», mentionne M. Boucher en entrevue avec Noovo Info. «Ce sont des cas assez spécifiques qui ne sont pas toujours basés sur ce que les gens imaginent.»
Qu’est-ce qu’un logement impropre à l’habitation?
Un logement en mauvais état d’habitabilité n’est pas automatiquement considéré comme impropre à l’habitation.
«Est impropre à l’habitation le logement dont l’état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public, ou celui qui a été déclaré tel par le tribunal ou par l’autorité compétente.»
— Article 1913 du Code civil du Québec
Il faut donc savoir faire la différence entre un logement qui nécessite des travaux, un logement insalubre et un logement impropre à l’habitation.
«La jurisprudence va souvent considérer, par exemple, que des cas de punaises, même répétés, ne seront pas nécessairement une atteinte importante et sérieuse à la santé», a expliqué Émile Boucher.
Un logement où il y a de la moisissure toxique pourrait être considéré comme impropre à l’habitation.
Dans tous les cas, le premier geste à poser est d’aviser le propriétaire de la situation et de l’inciter à régler le ou les problèmes.
M. Boucher souligne qu’il revient au locataire de prouver que son appartement présente un danger pour sa santé et/ou sa sécurité.
Une autre «Question de logement»: Combien un propriétaire peut-il charger pour des améliorations à mon unité?
Les règles pour abandonner son logement
Si un logement devient impropre à l’habitation, sous certaines conditions, la loi permet bel et bien au locataire d’abandonner son logement.
«Dans un tel cas, le locataire doit aviser le locateur de l’état du logement avant de le quitter ou dans les 10 jours de l’abandon», a mentionné M. Miron.
Concernant le paiement du loyer, les règles du TAL sont claires : si vous quittez les lieux SANS aviser votre propriétaire, vous devez continuer à payer le loyer.
Si vous avez avisé votre propriétaire de l’abandon du logement, le bail n’est pas résilié, mais comme locataire vous êtes dispensé de payer le loyer pour la période pendant laquelle le logement est impropre à l’habitation.
«Le locateur doit rendre le logement propre à l’habitation. Il n’a pas le droit de relouer le logement tant qu’il n’est pas redevenu propre à l’habitation», souligne Denis Miron du TAL.
Émile Boucher du RCLALQ ajoute qu’il est important que le locataire laisse sa nouvelle adresse au propriétaire.
«On doit laisser au propriétaire la possibilité de nous revenir et de nous faire savoir si le problème a été réglé et s’il est possible de réintégrer le logement», explique-t-il.
Une fois le logement redevenu propre à l’habitation, et une fois avisé par son propriétaire, le locataire a 10 jours pour dire s’il a l’intention de réintégrer ou non le logement.
«Si le locataire n’a pas avisé le locateur de sa nouvelle adresse ou de son intention de réintégrer le logement, le bail est résilié de plein droit et le locateur peut consentir un bail à un nouveau locataire», a fait savoir Denis Miron du TAL.
Il est aussi bon de noter que si votre logement est impropre à l’habitation au moment où vous emménagez, vous pouvez refuser de vous y installer. Votre bail sera alors résilié.
Insalubrité: à qui la faute?
Sur son site Web, le TAL indique qu’en matière d’insalubrité, un locataire peut obtenir une ordonnance obligeant le locateur à exécuter des travaux.
«Un locataire peut également introduire un recours pour diminuer le loyer ou obtenir des dommages et intérêts», ajoute-t-on.
À l’inverse, un propriétaire peut lui aussi introduire un recours pour résilier le bail ou obtenir une ordonnance visant à rendre le logement propre à l’habitation, si l’état résulte de la faute du locataire.
En cour, le Tribunal administratif du logement partage ses compétences en matière d’insalubrité avec les municipalités du Québec et la Cour supérieure du Québec.
Les municipalités peuvent porter plainte à la Cour municipale pour imposer des amendes aux contrevenants et référer à la Cour supérieure pour obtenir une ordonnance.
Il existe dans certaines villes du Québec des règlements sur la salubrité des logements, notamment à Montréal, Québec et Gatineau.
Émile Boucher conseille d’ailleurs aux locataires qui croient faire face à un logement inhabitable de faire appel aux autorités de leur municipalité.
«Des inspecteurs de la ville ou du service des incendies peuvent certifier que le logement est impropre à l’habitation et dans ce cas ça donne un peu plus les coudées franches pour un abandon de logement», a-t-il expliqué.
Si le processus peut s’avérer long et ardu, il risque d’être profitable, selon Émile Boucher.
«L’abandon de logement ne peut pas être seulement basé sur des sentiments», dit toutefois le représentant du RCLALQ. «Le niveau d’atteinte à la sécurité et à la santé ne peut pas être basé sur un ressenti. Il faut idéalement des preuves concrètes et objectives.»
De son côté, la Cour supérieure du Québec peut soit contraindre les locateurs à remédier au problème, soit permettre à la municipalité de le faire aux frais du propriétaire ou encore ordonner l’évacuation et même la démolition de l’immeuble.
Un parc immobilier vieillissant au Québec?
En parallèle, il existe bel et bien une problématique de logements vétustes, insalubres ou impropres à l’habitation au Québec et, selon Émile Boucher, il faut pointer du doigt petit groupe de propriétaires «désengagés» et parfois «malveillants», plutôt que le patrimoine bâti vieillissant au Québec.
«Les logements les plus insalubres, les plus problématiques, sont ceux de propriétaires qui décident simplement d’avoir des immeubles et de ne pas du tout s’y atteler et de ne pas respecter les droits des locataires.»
— Émile Boucher, organisateur communautaire au RCLALQ
L’organisateur communautaire au RCLALQ estime qu’il faut s’attaquer au problème en ajoutant des inspecteurs et en continuant d’éduquer les locataires sur leurs droits.
M. Boucher rappelle que des locataires vont parfois accepter de mauvaises conditions d’habitation par peur de se retrouver devant le TAL, par manque de ressources financières ou d’autres raisons.
«Des locataires vont préférer maintenir leur loyer au plus bas prix parce qu’ils arrivent à peine à payer», se désole M. Boucher. «Certains vont aussi éviter que des travaux soient faits. Plusieurs locataires ont peu de moyens pour retrouver un autre logement.»
Des données de 2025 issues du Rapport sur le marché locatif de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) viennent appuyer les propos d’Émile Boucher.
En effet, les données indiquent que le taux d’inoccupation des logements destinés à la location à Montréal était de 2,9% et que le loyer moyen des logements de deux chambres était de 1346$, une hausse de 7,2%.
«La hausse des loyers (+7,2 %) a surpassé celle des revenus. L’accès au logement est donc de plus en plus difficile, notamment pour les ménages les plus défavorisés», indique-t-on dans le rapport.
Les données de 2025 pour la Ville de Québec établissaient un taux d’inoccupation de 2,4% pour le marché des logements destinés à la location, alors que le loyer moyen des logements deux chambres était établi à 1277$, une hausse de 6,1%.
«En dépit de la croissance du taux d’inoccupation, les loyers ont atteint un niveau record à Québec. Pour les locataires ayant changé de logement, la hausse a été encore plus marquée (+10%). Ces augmentations ont probablement limité le nombre de déménagements», commente-t-on dans le rapport de la SCHL.
Comme quoi la question du logement n’est pas réservée qu’à la métropole...
