Naviguer dans les droits et obligations des locataires et des propriétaires n’est pas toujours chose facile et il suffit de fouiner un brin sur différentes pages de réseaux sociaux dédiées à l’aide entre locataires pour le constater. Noovo Info répond à des questions du public.
Mon propriétaire m’offre l’installation d’une thermopompe contre une augmentation de 45$ par mois pour mon loyer. Le prix pour la thermopompe: 3,500$ pour l’achat et l’installation. Je me demande si 45$ est un montant juste et équitable.
Au premier regard, et «avec réserve», la hausse de 45 $ par mois proposée dans ce cas semble «injustifiée», selon Émile Boucher, organisateur communautaire au Regroupement des comités logements et associations de locataires du Québec (RCLALQ).
M. Boucher explique à Noovo Info que la nouvelle méthode de calcul des hausses de loyer prévoit que le propriétaire peut mettre 5% des dépenses encourues pour travaux majeurs sur la hausse de loyer.
Dans le cas de notre exemple, si l’on se concentre que sur l’achat de la thermopompe, une dépense de 3500 $ devrait théoriquement augmenter le loyer total de 175 $. Il faudrait donc diviser 175 $ par 12 mois, ce qui équivaut à 14,6$ par mois.
«Si le propriétaire base son augmentation que sur cette dépense, ça apparaît clair que c’est un montant trop élevé.»
— Émile Boucher, organisateur communautaire au RCLALQ
Interrogé par courriel sur la situation, le Tribunal administratif du logement (TAL) a informé Noovo Info du même calcul.
«Dans le cas d’une dépense d’immobilisation, tel que l’ajout d’une thermopompe, le règlement permet de répartir 5 % de la dépense entre les logements bénéficiaires, au prorata du loyer payé», a partagé Denis Miron, du Service des communications du TAL. «Ainsi, si un seul logement bénéficie de la dépense de 3500 $ encourue pour l’installation d’une thermopompe, le loyer serait majoré de 14,58 $ par mois.»
La hausse, c’est une fois par an
Un autre point à ne pas négliger: selon la loi, le propriétaire ne peut augmenter le loyer qu’une seule fois par année, et ce, avec un avis écrit selon les délais et les formalités prévus par la loi.
Dans l’exemple qui nous occupe, si le propriétaire installe une thermopompe en mars prochain chez sa locataire, la hausse de loyer liée à ces travaux devra figurer à l’avis de hausse de loyer de 2027 et elle pourra être appliquée au renouvellement du bail de la même année - en juillet pour la grande majorité des Québécois et Québécoises.
Si l’installation de la thermopompe a eu lieu en juin 2025, par exemple, la hausse pourra apparaître dans l’avis d’augmentation du loyer de 2026 - normalement envoyé aux locataires entre janvier et mars - et s’appliquer au renouvellement du bail de cette même année.
«Un propriétaire ne peut pas augmenter un loyer pour une future dépense/rénovation, et il ne peut pas augmenter le loyer le mois qui suit une réparation ou une rénovation.»
— Émile Boucher, organisateur communautaire au RCLALQ
Concernant les travaux majeurs permettant aux propriétaires de justifier une hausse de loyer - allant de travaux à la fondation, en passant par une modernisation de la cuisine ou de la salle de bain ou encore des travaux à l’électricité, la toiture ou le chauffage, etc. -, il faut aussi savoir que si la rénovation touche l’ensemble de l’immeuble (comme la toiture), pour faire simple, il faut diviser le montant par le nombre total de logements.
Hausse de loyer: attention aux excès
Émile Boucher a affirmé à Noovo Info qu’il n’est pas rare de voir des hausses de loyers abusives au Québec puisqu’elles sont très peu encadrées.
«Les propriétaires se fient peu à la grille du TAL puisqu’elle n’est pas obligatoire; c’est un jeu où le propriétaire peut imposer ce qu’il veut et si le locataire n’est pas alerte il pourrait accepter en pensant que c’est bon pour lui», a commenté l’organisateur communautaire au RCLALQ.
M. Boucher ajoute d’ailleurs que le 5% de remboursement des dépenses d’immobilisation permis par le TAL n’a jamais été aussi élevé alors que la moyenne des 25 dernières années était plus autour de 2,5%.
«Jamais un locataire n’aura eu autant à payer pour les dépenses de son propriétaire», explique-t-il en précisant que le problème venait du fait que les propriétaires peuvent tout à fait cacher les montants réels des investissements à leur locataire.
«Le locataire ne sait pas combien a coûté la thermopompe ou le toit de l’immeuble», dit M. Boucher. «Le propriétaire peut transformer les factures et dire qu’il a payé la thermopompe 5000 $ alors que le coût réel était de 2000 $. Le locataire peut estimer le coût, mais il prend une décision sur des informations limitées.»
Selon Émile Boucher, la majorité des baux liés au logement au Québec sont réglés entre le propriétaire et le locataire. «Ce sont une infime partie des dossiers qui se retrouvent devant le TAL pour une fixation de loyer.»
M. Boucher croit que ce constat pour être fait en raison du marché locatif difficile au Québec. «Ça va amener un locataire à accepter des situations abusives, des hausses abusives, des comportements abusifs, un logement trop petit, etc., et tout ça parce qu’il n’a pas les moyens de retourner sur le marché [du locatif].»
Le représentant du RCLALQ affirme également que plusieurs locataires craignent d’aller vers le Tribunal administratif du logement «parce qu’ils ne veulent pas apparaître au plumitif, ce qui pourrait nuire à leur recherche de logement».
«Ça fait en sorte que plusieurs personnes acceptent des hausses qui dépassent ce que la loi prévaut et qui dépasse parfois leur capacité de payer à défaut d’avoir de meilleures solutions», croit-il.
Vers un plafonnement des hausses de loyer?
Émile Boucher, comme beaucoup d’organismes oeuvrant dans le domaine du logement et/ou de l’aide aux locataires, croit que le Québec devrait imposer un plafonnement des hausses de loyer, une méthode qui existerait dans d’autres provinces canadiennes.
«Ça serait d’avoir un pourcentage maximum qu’un propriétaire ne peut pas dépasser, et, lorsqu’il y a des travaux majeurs, que la hausse soit validée par le TAL en amont comme ça on s’assure que les factures ont été présentées, que ce sont les montants prévus et que la hausse est légitime et justifiée», a expliqué M. Boucher.
«Quand le TAL recommande une hausse [du prix des loyers], c’est une recommandation, on voudrait un modèle unique.»
— Émile Boucher, organisateur communautaire au RCLALQ
Le gouvernement du Québec a présenté dernièrement un nouveau règlement encadrant la fixation des loyers, une mesure vivement critiquée depuis son entrée en vigueur.
Les droits des locataires
Le TAL rappelle que lorsqu’il est temps de reconduire un bail pour un logement «les parties sont libres de s’entendre sur une augmentation de loyer que chacun considère comme satisfaisante».
C’est donc dire que le locataire peut accepter comme telle une hausse du prix de son loyer, tenter de la négocier ou simplement de la refuser, et, soit de quitter le logement ou de rester.
Si le locataire refuse l’augmentation de loyer et qu’il désire rester sur les lieux - il doit le signifier dans les délais, sur papier -, le locateur à 30 jours pour s’adresser au TAL pour déposer une demande de fixation du loyer.
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«Le Tribunal détermine le loyer exigible en tenant compte des critères énoncés par le Règlement sur les critères de fixation de loyer», a expliqué à Noovo Info le TAL. «Selon cette méthode, un pourcentage de base de 3,1 % s’applique au loyer du locataire, auquel un ajustement supplémentaire peut être accordé si des dépenses d’immobilisation ou si le pourcentage d’augmentation des taxes ou des assurances excède le pourcentage de base pour le loyer.»
Si le propriétaire ne s’adresse pas au TAL pour une demande fixation du loyer, le bail est reconduit aux mêmes conditions que l’année précédente.
