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Ce ne serait peut-être pas l’«idée du siècle»...
Attendre d’avoir accumulé 20% de mise de fonds à l’achat d’une propriété pour éviter l’assurance de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL)? Ce ne serait peut-être pas l’«idée du siècle», selon notre collaboratrice Gabrielle Gauthier-Veillette, conseillère en sécurité financière et présidente du cabinet d'assurances de personnes Adultes «Responsables» inc.
Si vous achetez une propriété avec une mise de fonds inférieur à 20%, vous devez vous procurer une assurance prêt hypothécaire auprès de la SCHL. «Cette assurance protège votre prêteur au cas où vous seriez incapable d’effectuer vos paiements», indique la SCHL.
Le texte qui accompagne cette chronique vidéo a été rédigé par l’équipe du pupitre numérique de Noovo Info.
Vous devez toutefois calculer un montant additionnel pour cette prime. Si plusieurs acheteurs préfèrent l’éviter à tout prix, Mme Gauthier-Veillette invite d’abord les consommateurs à prendre connaissance du véritable montant que cette assurance ajouterait à leur hypothèque… et de calculer le « coût d’opportunité » d’amputer des placements pour gonfler sa mise de fonds.
Par exemple, si vous achetez une maison à 500 000$, la prime de l’assurance prêt hypothécaire serait environ de 15 000$ à 19 000$ payé durant 25 ans. Si vous êtes deux acheteurs, ce montant s’élèverait à environ 25-50$ par mois.
Si vous décidez de mettre seulement 5% de la mise de fonds requise pour l’achat d’une propriété, cette dernière serait donc de 25 000$ à la place de 100 000$.
«Vous auriez donc 75 000$ qui pourraient être laissés dans vos investissements. Si on arrive à un profit annuel moyen de 6%, dans 25 ans, cet argent-là va valoir environ 320 000$», explique Mme Gauthier-Veillette.
Aux yeux de notre collaboratrice, un autre élément non négligeable doit être considéré. Les prix des maisons tendent à augmenter année après année, ce qui pourrait faire également augmenter le montant de la mise de fonds nécessaire si l’on retarde un achat dans l’espoir d’avoir une mise de fonds de 20%.
«Ça se peut que le prix des maisons ait tellement augmenté d’ici là que votre 20% au moment que vous voulez acheter correspond seulement à un 5%», poursuit-elle.
Il est toutefois important de consulter un professionnel avant de prendre ce type de décision pour s’assurer qu’elle convient à notre situation financière, précise Mme Gauthier-Veillette.
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Créé en 2023 par le gouvernement fédéral de Justin Trudeau, le CELIAPP – ou Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété, de son petit nom – est un véhicule d’épargne qui gagne à être connu. Si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale, il peut vous permettre d’économiser une petite fortune en impôt et ce, même si vous ne finissez jamais par acheter une propriété (oui, oui). Mais attention à ces erreurs coûteuses.
D’abord, la base. Le CELIAPP combine les atouts du compte d’épargne libre d’impôt (CELI) existant et du régime enregistré d’épargne-retraite (REER).
Il permet aux futurs propriétaires de cotiser jusqu'à 8000 $ par année pour un total maximum de 40 000 $. Ces cotisations sont déductibles d'impôt et les retraits pour l'achat d'une première habitation, incluant les revenus de placement, sont non imposables.
Toutefois, comme avec tout produit financier, il y a des erreurs fréquentes à éviter, prévient notre collaboratrice Gabrielle Gauthier-Veillette, conseillère en sécurité financière et présidente du cabinet d’assurances de personnes Adultes «Responsables» inc.
On le mentionnait un peu plus haut, les droits de cotisation du CELIAPP sont de 8000$ par année, jusqu’à concurrence de 40 000$ à vie. Si vous ne maximisez pas vos cotisations pour une année civile, vous pouvez la reporter à l’année suivante. Mais attention, pas question «d’essayer d’aller chercher 20 000$ d’un coup» après avoir manqué plusieurs années de cotisation. Le maximum absolu est de 16 000$ en cotisations, incluant 8000$ de rattrapage. Une cotisation excédentaire peut s’avérer coûteuse: vous vous verrez imposer une pénalité équivalente à 1% des cotisations en surplus.
Pour être admissible au CELIAPP, vous ne devez pas avoir habité, au cours des quatre dernières années civiles, dans une résidence principale dont vous étiez propriétaire. Mais le statut de votre partenaire amoureux, que vous soyez époux ou conjoints de fait, joue également dans la balance.
En gros, si votre conjoint est propriétaire d’une maison ou d’un condo dans lequel vous emménagez aussi, vous perdez le droit d’ouvrir un CELIAPP.
Pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué? Contrairement au REER, pour lequel vous avez le droit de cotiser jusqu’au 60e jour de l’année suivante, la période de cotisation pour le CELIAPP est du 1er janvier au 31 décembre, chaque année. Après cette date, les droits de cotisation de 8000$ se réinitialisent. Ici aussi, attention aux pénalités, prévient Gabrielle Gauthier-Veillette.
Si vous rêvez d’un empire immobilier, le CELIAPP n’est peut-être pas le meilleur véhicule d’épargne pour vous. Pour être achetée avec des fonds retirés d’un CELIAPP sans pénalité, la propriété acquise doit devenir votre résidence principale pendant l’année suivant l’achat ou la construction.
Même si vous ne souhaitez jamais devenir propriétaire au cours de votre vie, il peut être intéressant d’ouvrir un CELIAPP quand même, explique Gabrielle Gauthier-Veillette.
En effet, toute somme qui n’est pas utilisée pour l’achat d’une première propriété peut être transférée vers un REER sans pénalité et sans égard aux droits de cotisation disponibles. C’est une façon de créer des droits de cotisation «supplémentaires», estime la planificatrice financière. «Les autres, ceux qui auront acheté une propriété avec leur CELIAPP n’auront pas ces droits de cotisation dans leur REER», résume-t-elle.