Selon les observateurs du marché immobilier, la hausse rapide des loyers en Nouvelle-Écosse ne montre aucun signe de ralentissement: la province devance désormais la Colombie-Britannique au chapitre des loyers moyens demandés.
La Nouvelle-Écosse détient désormais ce titre depuis quatre mois consécutifs, le loyer moyen demandé par les propriétaires sur Rentals.ca ayant dépassé les 2300 $ en août, soit une hausse de 3,1 % par rapport à l’année précédente.
Au même moment, la moyenne nationale a diminué de 4,8 %, poursuivant ainsi une tendance à la baisse qui dure depuis deux ans.
Les défenseurs des locataires mettent en avant divers facteurs, allant du manque de protection des locataires aux coûts d’exploitation et de construction élevés auxquels sont confrontés les propriétaires.
«Les loyers en Nouvelle-Écosse ont augmenté chaque année depuis 1990, mais le rythme s’est vraiment accéléré depuis 2019», soutient Giacomo Ladas, porte-parole de Rentals.ca.
Les défenseurs des locataires affirment que l’accessibilité au logement est freinée par des règles qui désavantagent les locataires et que le rapport de force penche en faveur des propriétaires.
Pour Mark Culligan, juriste au Dalhousie Legal Aid Service, cela tient à deux facteurs étroitement liés: le système de baux à durée déterminée de la Nouvelle-Écosse, qui ne se renouvellent pas automatiquement au-delà d’une date d’échéance fixée, ainsi que le plafonnement à 5 % des augmentations de loyer en vigueur dans la province.
«Cela rend les locataires, en particulier les nouveaux locataires, extrêmement vulnérables, dit-il. En Nouvelle-Écosse, contrairement à d’autres provinces, le locataire n’a pas le droit de renouveler son bail. Une fois la date d’expiration atteinte, c’est au propriétaire seul de décider s’il va ou non proposer un nouveau bail.»
Si un propriétaire décide de louer un logement à un nouveau locataire plutôt que d’offrir au locataire actuel la possibilité de renouveler son bail, il peut augmenter le loyer au-delà du plafond de 5 %. M. Culligan souligne que ce chiffre est déjà supérieur aux plafonds de contrôle des loyers fixés par d’autres provinces — tels que les plafonds de 2,2 % en Colombie-Britannique et de 1,9 % en Ontario pour 2027 — qui sont plus étroitement liés au taux d’inflation.
M. Culligan croit que cette dynamique dissuade les locataires de soulever des problèmes pendant la durée de leur bail, par exemple concernant la nécessité de faire des réparations, de peur d’être «pénalisés» au moment du renouvellement.
«Cela offre aux propriétaires un moyen très simple de renouveler leur parc locatif, avec une incitation financière massive à augmenter les loyers», dénonce-t-il.
Un autre facteur contributif est la concentration de la propriété au sein des grands parcs immobiliers locatifs. Au début du mois, Dalhousie Legal Aid a publié un rapport analysant la structure de propriété d’environ 1400 grands parcs immobiliers locatifs représentant plus de 50 000 logements dans la région d’Halifax.
Le rapport «Who Owns Halifax» a révélé que seuls 20 propriétaires détenaient 56 % de ces logements locatifs et que les sociétés financières à elles seules contrôlaient près d’un quart des logements, mettant en évidence un marché «de plus en plus contrôlé par de grandes entreprises, des chaînes immobilières et des bailleurs financiers».
Ces conclusions font écho à une autre étude publiée en juillet par Statistique Canada sur les biens immobiliers résidentiels détenus par des investisseurs au Nouveau-Brunswick, ainsi qu’à l’Île-du-Prince-Édouard, en Nouvelle-Écosse, en Ontario, au Manitoba et en Colombie-Britannique, en 2022.
Joanie Fontaine, autrice du rapport de Statistique Canada et économiste, indique que la Nouvelle-Écosse est la seule province parmi ces six où les investisseurs institutionnels détiennent la plus grande part des biens immobiliers de placement. Dans les autres provinces, ce sont les particuliers qui détiennent la plus grande part des logements dans lesquels ils ne résident pas.
Parmi les biens locatifs de la Nouvelle-Écosse, 38 % de leur valeur imposable provient d’investisseurs institutionnels.
M. Culligan indique que ces sociétés sont bien placées pour tirer profit de la plus grande ville de la province en raison de la concentration de la demande locative. Il décrit le centre-ville d’Halifax comme une zone densément peuplée où une grande partie de la population — en particulier ceux qui dépendent des transports en commun pour se rendre à l’école ou au travail — souhaite vivre.
«Halifax compte une population étudiante très importante, surtout par rapport à sa population totale. De nombreux investisseurs institutionnels construisent donc à proximité de nos établissements d’enseignement, et lorsque de nouveaux arrivants s’installent, ils paient souvent des loyers très élevés», rapporte-t-il.
«Les gens sont vraiment limités quant à la distance à laquelle ils peuvent habiter des universités, des centres médicaux et des bases militaires. Je pense donc que cela accentue l’influence que certains de ces grands acteurs exercent sur le marché», avance-t-il.
À ces problèmes s’ajoute la lenteur avec laquelle les nouveaux projets voient le jour. M. Ladas indique que l’offre est à la traîne parce que la construction de logements locatifs à Halifax prend environ 70 % plus de temps que la moyenne canadienne, en raison de la hausse des coûts fonciers, des frais de permis et de la main-d’œuvre.
Selon M. Ladas, ces projets s’adressent généralement à des locataires plus aisés, contrairement à la grande population étudiante d’Halifax, qui dispose de budgets limités.
Les propriétaires actuels sont confrontés à leurs propres difficultés en matière de coûts d’exploitation, rapporte Kevin Russell, directeur de l’organisation Rental Housing Providers Nova Scotia.
Il affirme que la hausse des taxes foncières à Halifax a particulièrement touché les propriétaires de grands immeubles, car ceux-ci ne bénéficient pas d’un plafond limitant les augmentations de l’évaluation foncière imposable à l’inflation. D’autres coûts quotidiens s’accumulent également, ajoute-t-il.
«Le prix du pétrole a augmenté de 40 % cette année, alors l’hiver s’annonce coûteux», prévient M. Russell, dont l’association représente des propriétaires d’immeubles résidentiels gérant au total plus de 50 000 logements locatifs dans la province.
«Bien sûr, les coûts de financement courants, ainsi que ceux liés aux réparations et à l’entretien, ont tous connu des hausses à deux chiffres, ce qui rend la situation difficile.»
M. Russell indique que le plafonnement des hausses de loyer en vigueur dans la province, qui doit expirer fin 2027, a également conduit à une «distorsion» du marché. Comme les hausses de loyer sont plafonnées à 5 %, il explique que les nouveaux locataires doivent payer des loyers d’entrée plus élevés afin de «subventionner» ceux qui sont restés en place.
«Quand on consulte les plateformes de location en ligne, on ne voit que des appartements haut de gamme dotés de nombreux équipements. On ne voit pas les appartements abordables à louer, car ils sont tous occupés… ou presque. Ceux qui sont soumis au plafond ne déménagent pas, ils restent sur place, ce qui réduit l’offre de logements disponibles.»
