Lorsque Steve a transféré son bail à Sherbrooke et est parti pour un programme d'échange en Australie l'année dernière, il ne s'attendait pas à être mis sur une liste noire par les propriétaires pour avoir contesté des augmentations de loyer devant le Tribunal administratif du logement.
Le locataire, qui a demandé à rester anonyme par crainte de nouvelles discriminations en matière de logement, a gagné les trois procès que son ancien propriétaire avait intentés contre lui devant le Tribunal administratif du logement (TAL).
Ce texte est une traduction d'un article de CTV News.
Pourtant, selon lui, les propriétaires lui ont dit qu'ils le considéraient désormais comme un «locataire à problèmes» pour avoir fait valoir ses droits.
Il affirme que, à cause de cela, personne ne veut lui louer un logement.
«L'une des personnes que ma petite amie et moi avions contactée en ligne m'a dit sans détour: "Je ne veux pas de ça. Je ne veux pas que vous m'ameniez devant le TAL"», a déclaré Steve à CTV News.
«Pourquoi je vous traînerais devant le TAL? Vous n'essayez pas de m'arnaquer, n'est-ce pas? J'ai juste eu un problème avec ce propriétaire en particulier qui essayait de doubler mon loyer à chaque fois.»
Selon les experts, Steve n'est pas un cas isolé, et la pénurie de logements dans la province permet aux propriétaires de discriminer facilement les locataires qu'ils jugent problématiques.
Steve raconte que lorsqu'il a quitté Montréal pour Sherbrooke en 2021 pour trouver du travail, il a trouvé un appartement à 1200 dollars par mois, mais qu'il s'est rendu compte après avoir emménagé que le loyer était trop élevé.
Malgré les promesses initiales d'un appartement rénové, le logement manquait d'équipements de base et avait un problème de moisissure. Il y avait même des champignons qui poussaient dans la salle de bain.
Lorsque Steve a vérifié la section G de son bail, où les propriétaires sont tenus de déclarer le loyer le plus bas payé pour le logement au cours des 12 derniers mois, il a vu que le locataire précédent payait environ 600 dollars par mois.
Le propriétaire avait doublé le loyer.
Steve dit avoir essayé de négocier avec le propriétaire pour ramener le loyer à 900 dollars par mois, mais celui-ci a refusé.
Une procédure de fixation du loyer a alors été ouverte auprès du TAL, mais avant qu'un jugement ne soit rendu, le propriétaire de Steve lui a envoyé un autre avis d'augmentation de loyer.
«À ce stade, je me demande si vous essayez simplement d'utiliser le système contre moi », a-t-il indiqué. «Maintenant, j'ai deux dossiers ouverts, n'est-ce pas? Que se passe-t-il ici? C'est bizarre.
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Une troisième procédure de fixation du loyer a alors été ouverte.
Finalement, le TAL a donné raison à Steve, fixant son loyer à 865 dollars par mois, puis à 881 dollars par mois, soit moins que le prix initialement demandé.
Dans leurs décisions, examinées par CTV News, les juges ont noté que le propriétaire n'avait pas fourni de preuves justifiant les augmentations demandées et que certaines sections du bail n'étaient pas correctement remplies.
Pendant son séjour à Sherbrooke, Steve a repris ses études et a été accepté pour une année universitaire à l'étranger. Il a transféré son bail et pensait qu'il serait facile de trouver un nouveau logement à son retour.
Cependant, il affirme que trouver un nouveau logement pour le 1er juillet n'a pas été simple.
Comme ils se trouvent actuellement à l'autre bout du monde, Steve et son partenaire ne peuvent pas visiter les appartements en personne. Il affirme que dès que les propriétaires consultent son dossier, ils voient les affaires auprès du TAL et le signalent comme un locataire potentiellement difficile.
«C'est vraiment louche pour eux de voir mon nom apparaître, même si j'étais dans mon droit», dit-il.
Après des mois de recherche, Steve dit que lui et sa compagne ont commencé à se sentir désespérés.
La seule propriétaire disposée à les accepter comme locataires a refusé de signer un bail avec Steve. Elle était prête à signer uniquement avec sa compagne, et seulement si ses parents se portaient garants.
«Ma copine m'a dit: "J'ai 32 ans. Pourquoi faut-il que mes parents signent comme si j'étais une enfant ?"», raconte Steve.
«Je me suis senti escroqué et j'ai donc utilisé les ressources à ma disposition... Et maintenant, à cause de cela, je suis considéré comme un locataire à problèmes... Est-ce vraiment un système équitable si j'ai tout à perdre et pas les propriétaires?»
Une liste noire des locataires
Mario Mercier, de l'Association des locataires de Sherbrooke, dit avoir entendu des dizaines d'histoires similaires à celle de Steve.
«C'est pratiquement systématique», dit-il à propos de ce phénomène. «Les propriétaires utilisent le registre presque comme une liste noire des locataires. Normalement, ils ne devraient pas le faire, car [le locataire] était dans son droit... mais ce n'est absolument pas un cas isolé.»
Il explique que les propriétaires utilisent souvent un formulaire pour sélectionner les candidats, dans lequel ils leur demandent s'ils ont déjà eu affaire à la TAL.
Lorsque les locataires sont honnêtes et répondent oui, M. Mercier constate que leur candidature n'est souvent même pas prise en considération.
M. Mercier dit qu'il essaie d'aider les locataires à trouver des recours juridiques, mais que la charge de la preuve est si lourde que cela ne mène généralement à rien.
C'est ce qui s'est passé lorsque CTV News s'est entretenu avec une deuxième locataire qui a affirmé que malgré les salaires élevés et la bonne solvabilité de son partenaire et d'elle-même, une seule affaire devant la TAL avait suffi pour qu'ils se voient refuser plusieurs fois une location par des propriétaires.
Dans le cadre d'une enquête en ligne, CTV News a découvert que certains propriétaires s'encourageaient mutuellement à refuser des locataires en fonction de leurs antécédents devant la TAL, quelle que soit la raison de l'affaire.
Un propriétaire du groupe Facebook «Mordus d'immobilier» a lancé un sondage en 2024, demandant aux autres s'ils accepteraient de louer à un locataire ayant des antécédents devant la TAL.
Les deux options étaient «OUI, je pourrais les accepter comme locataires » ou « NON, dès qu'un locataire a une affaire devant la TAL, je refuse systématiquement».
Si la plupart des quelque 400 personnes interrogées ont choisi la première option, 100 propriétaires ont voté pour la seconde.
«Il ne faut pas louer à des locataires qui ont un dossier. C'est le seul moyen de faire pression. Pour moi, c'est clair: si vous avez un dossier au TAL, surtout si c'est pour obtenir une fixation du loyer, c'est non», a commenté un propriétaire sur une publication similaire.
Les droits des locataires
L'avocat Julien Delangie rappelle que le Code civil interdit aux propriétaires de refuser un bail à un locataire qui a formellement fait valoir ses droits devant les tribunaux.
Cependant, il est difficile, voire impossible, de prouver qu'il y a discrimination.
«Il est très souvent très difficile de prouver que c'est la seule et unique raison pour laquelle ils ont été refusés, même si c'est le cas », a-t-il déclaré. « Si le propriétaire ne donne pas la véritable raison de son refus, il sera difficile de faire valoir les droits du locataire à ce sujet.»
Il ajoute que c'est un symptôme de la crise du logement.
«Lorsque de nombreux locataires se disputent un appartement et proposent parfois même plus que le loyer demandé, il devient très facile pour les propriétaires d'exercer une discrimination illégale», explique-t-il.
M. Delangie et M. Mercier craignent que les locataires acceptent des augmentations de loyer abusives et restent dans des logements inadéquats par crainte d'être mis sur liste noire.
Il existe des dispositions pénales pouvant entraîner des amendes allant de 200 à 1 900 dollars ou des dommages-intérêts punitifs pour discrimination en matière de logement.
Cependant, M. Delangie affirme que ces amendes sont rarement appliquées.
Des amendes inutiles?
La ministre responsable de l'Habitation, France-Élaine Duranceau, l'a admis lors des débats autour de son projet de loi sur le logement, le projet de loi 31, en 2022. Les transcriptions de ces débats sont disponibles sur le site web de l'Assemblée nationale.
À l'époque, elle avait déclaré : «Dans la réalité, pour que des amendes soient appliquées, il faut une dénonciation, une enquête, un rapport d'enquête et une décision provisoire.»
Il faut une poursuite, une mise en accusation et un procès, a-t-elle poursuivi, pour que des accusations soient portées, et l'argent «ne va pas dans la poche de la personne qui a été victime», mais plutôt dans les coffres du gouvernement.
Alors que la députée libérale Virginie Dufour pressait Mme Duranceau, affirmant qu'elle souhaitait que les amendes aient un effet dissuasif, la ministre a insisté sur le fait que les dommages-intérêts punitifs étaient la solution.
Un porte-parole du cabinet de Mme Duranceau a récemment expliqué à CTV News que la ministre se contentait d'énoncer «les faits concernant le processus de mise en œuvre de ces dispositions».
Le projet de loi 31 a introduit des mesures punitives visant à condamner les propriétaires qui ne respectent pas la section G d'un bail, ainsi que ceux qui négligent leurs immeubles.
«Le TAL a le pouvoir d'ordonner à une partie à un bail de payer des dommages-intérêts punitifs. Il suffit d'en faire la demande et de prouver vos allégations devant le tribunal», a précisé la porte-parole Justine Vezina.
Les amendes sont des sanctions pénales qui relèvent de la responsabilité du ministère de la Justice.
« Ce ne sont pas les sanctions pénales qui garantissent à une personne la possibilité d'exercer librement ses droits, mais notre système juridique », a-t-elle déclaré.
M. Delangie estime que la réponse du ministre n'est pas satisfaisante.
«Bien sûr, vous pouvez faire l'objet d'une poursuite civile, mais il s'agit également d'une infraction pénale, et vous pourriez être passible d'une amende, mais personne n'est là pour faire respecter cette loi», a-t-il soutenu.
Contrat entre propriétaire et locataire
Éric Sansoucy, porte-parole de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ), affirme qu'il est essentiel que les propriétaires et les locataires soient transparents les uns envers les autres, car «il s'agit avant tout d'établir une relation de confiance».
Il souligne que la CORPIQ ne cautionne pas les comportements discriminatoires.
Toutefois, il ajoute qu'il est normal qu'un propriétaire veuille en savoir plus sur la personne à qui il loue son logement et s'assurer qu'il n'y a pas de préoccupations légitimes concernant les paiements ou le comportement.
«Nous encourageons vivement les locataires à faire preuve d'ouverture. S'il y a eu un problème dans le passé, il vaut mieux l'expliquer dès le départ plutôt que de laisser le propriétaire le découvrir par lui-même. Cela permet de rétablir la confiance et d'établir les bases d'une bonne entente.»
D'autre part, la CORPIQ encourage les propriétaires à faire preuve de compréhension, car certains locataires ont des raisons légitimes de contacter le TAL.
«Nous pensons que les propriétaires et les locataires doivent pouvoir saisir le tribunal s'ils estiment que leurs droits ne sont pas respectés», a affirmé M. Sansoucy.
Steve, qui admet avoir eu du mal à trouver des propriétaires compréhensifs, souhaite que les noms des locataires qui obtiennent gain de cause soient retirés des documents publics afin d'éviter toute discrimination.
«Écoutez, si quelqu'un ne paie pas son loyer, met le désordre ou casse des choses, il faut le dénoncer et le pointer du doigt à 100 %», a-t-il dit.
«Mais pour les personnes qui se trouvent dans une situation où, si elles refusent cette double augmentation de loyer, même si celle-ci est absolument absurde et ne tiendra jamais devant un tribunal, le simple fait que leur nom apparaisse désormais sur le site web où sont publiés tous les jugements rendus au Québec rend soudainement leur vie très difficile.»
M. Delangie affirme que supprimer les noms est plus facile à dire qu'à faire. Il existe différentes bases de données où les propriétaires peuvent consulter les antécédents des locataires potentiels.
De plus, selon les experts, sans mesures d'application adéquates et autres moyens de retrouver les dossiers des locataires, il est peu probable que les comportements discriminatoires cessent.
