En 1996, Harjinder Cheema a acheté un terrain de 4,3 acres situé sur la 152e rue à Surrey, en Colombie-Britannique. Il a payé 690 000 dollars pour ce terrain, qui comprenait une modeste maison d'un étage avec un sous-sol aménagé et qui était zoné à des fins agricoles.
Ses agents immobiliers pour l'achat étaient ses amis Gurdarshan Mand et Kuldip Gill, qui ont chacun accepté de fournir 10 % du prix d'achat et de couvrir 10 % des frais d'entretien de la propriété en échange d'une participation de 10 % dans la propriété, que Cheema détiendrait en fiducie pour eux.
Aujourd'hui, la propriété vaut plus de 25 millions de dollars (M$), et les amis se sont disputés au sujet de leurs interprétations respectives de l'accord fiduciaire oral et des tentatives ultérieures de le codifier par écrit.
Ce texte est une traduction d'un article de CTV News
La question de savoir à qui appartient quoi dans la propriété a été portée devant la Cour suprême de la Colombie-Britannique, où la juge Lauren Blake a rendu cette semaine un jugement de 128 pages sur la question.
En fin de compte, bien qu'elle ait conclu que les trois hommes avaient de sérieux problèmes de crédibilité, la juge a estimé que Mand et Gill conservaient des droits de propriété sur le bien et a rendu diverses ordonnances visant à garantir qu'eux-mêmes et Cheema seraient indemnisés de manière équitable lors de la vente ordonnée par le tribunal.
«Utilisation optimale»
L'augmentation de la valeur de la propriété, qui est passée de 690 000 $ payés par Cheema en 1996 à 25 555 900 $ selon l'évaluation de la Colombie-Britannique pour 2025, est extraordinaire, même dans le contexte du boom immobilier qui dure depuis des décennies dans la région métropolitaine de Vancouver.
La valeur estimée actuelle est plus de 37 fois supérieure au prix d'achat de 1996, soit une augmentation astronomique de 3 703 %. En d'autres termes, la propriété a pris en moyenne plus de 880 000 $ de valeur chaque année depuis 1996, soit 127 % de l'investissement initial.
Bien que la décision de Blake ne cherche pas à expliquer pourquoi la valeur de la propriété a grimpé en flèche, elle contient certaines informations tirées d'un rapport d'évaluation soumis par Mand et Gill, les plaignants dans l'affaire.
La maison située sur la propriété a été construite en 1969 et, selon BC Assessment, elle compte six chambres et trois salles de bains réparties sur une surface habitable de 2 092 pieds carrés. La maison ne représente que 32 900 $ de la valeur estimée de la propriété, le reste étant attribué au terrain.
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Bien que la propriété soit actuellement classée en zone A-1, une «zone agricole générale», elle n'a pas été utilisée comme terre agricole depuis son acquisition par M. Cheema, selon la décision du tribunal. En Colombie-Britannique, les fermes en activité sont généralement évaluées à un taux beaucoup plus bas que les terrains résidentiels ou commerciaux.
Malgré son zonage actuel, le site est situé dans une zone désignée comme «à usage mixte» dans le plan communautaire officiel de Surrey et comme «parc d'activités» dans le plan conceptuel du quartier East Newton Business Park de la ville. Ainsi, selon l'évaluateur, la «meilleure utilisation probable» de la propriété est son réaménagement en parc d'activités.
Procès de 108 jours
La décision de Mme Blake dans cette affaire fait suite à un procès qui devait initialement durer 25 jours, mais qui s'est finalement prolongé pendant 108 jours, sur une période de 19 mois.
À plusieurs reprises dans sa décision, la juge déplore le volume des preuves présentées dans cette affaire et le temps consacré à débattre de questions qui se sont finalement révélées sans pertinence pour son analyse de l'affaire.
Fondamentalement, le litige portait sur l'affirmation des plaignants selon laquelle Cheema continuait à détenir 20 % de la propriété en fiducie pour leur compte. Cheema a nié cette affirmation, arguant que le contrat de fiducie avait été annulé, soit en raison d'un accord ultérieur entre les parties, soit parce que les plaignants n'avaient pas respecté leur obligation de payer 20 % des frais d'entretien de la propriété.
Aucun de ces arguments n'a convaincu Blake, qui a déclaré que Cheema détient 20 % de la propriété en fiducie pour Mand, Gill et leurs épouses, les 80 % restants étant détenus en fiducie pour lui-même.
À titre de réparation, le juge a estimé nécessaire d'ordonner la vente de la propriété, ce que les demandeurs avaient demandé et les défendeurs s'étaient opposés.
«Continuer à lier les parties en tant que copropriétaires de la propriété par le biais d'un partage ne ferait qu'engendrer de nouveaux conflits et des procédures judiciaires inévitables», peut-on lire dans la décision de Blake.
«La manière la plus efficace de résoudre le conflit et l'animosité profonds qui opposent les parties est d'ordonner la vente de la propriété.»
La juge a ordonné que la propriété soit mise en vente dans les 60 jours suivant sa décision et a fixé les conditions de la vente.
Une fois la propriété vendue, les plaignants auront droit à 20% du produit de la vente, moins le même pourcentage de commissions d'agent immobilier, les frais de clôture nécessaires et les taxes applicables.
Les plaignants devront également déduire de leur part du produit de la vente 20% de la valeur d'un prêt hypothécaire et d'une ligne de crédit, 20% des «dépenses raisonnablement engagées» par M. Cheema, telles que déterminées par le greffier du tribunal, ainsi que 20 % des conséquences fiscales découlant de la vente.
Leur part du produit de la vente sera augmentée de 20 % des 42 000 $ de revenus locatifs que M. Cheema a perçus pour la maison située sur la propriété et qu'il n'a pas partagés avec eux, ainsi que de 20 % des paiements que Cheema Bros. Transport Ltd. «aurait dû verser» à M. Cheema en vertu des termes d'un bail de la propriété.
La valeur exacte de bon nombre de ces éléments reste à déterminer. Une audience supplémentaire sera tenue afin de déterminer le montant des frais de justice, conformément à la décision de Blake.
