Après une flambée des loyers après la pandémie de COVID-19, les observateurs du marché immobilier canadien affirment que la balance penche à nouveau en faveur des locataires, dans un contexte de baisse des prix, de hausse des taux d’inoccupation et d’incertitude générale.
«C’est une course vers le bas. Les propriétaires se font concurrence, ce qui fait baisser les prix», observe Marco Pedri, courtier immobilier basé à Toronto chez Shoreline Realty, spécialisé dans les transactions de location.
Cette tendance devrait se poursuivre pendant une grande partie de l’année, d’autant plus que 2025 a été la deuxième année consécutive de démarrage record de la construction de logements locatifs au Canada. Selon les experts, davantage d’appartements devraient être achevés cette année à mesure que les projets aboutissent, offrant aux locataires un choix supplémentaire.
«À l’heure actuelle, les calculs sont plus avantageux pour les locations que pour les grands projets d’accession à la propriété», affirme Mathieu Laberge, économiste en chef de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).
Avec autant de nouvelles annonces et la baisse des prix, la question est de savoir si la demande des locataires suivra en 2026. Certains agents immobiliers pensent que c’est déjà le cas.
Tom Storey, de Royal LePage Signature Realty, rapporte que 2025 a été l’une des meilleures années pour son équipe en matière de transactions locatives. Il explique que la demande de logements locatifs s’est accélérée, car moins de clients sont prêts à se lancer sur le marché de la vente.
«Ce qui m’a paru évident, c’est que les besoins en immobilier n’ont pas changé, mais qu’en 2025, les gens ont beaucoup plus opté pour la location que pour l’achat», indique M. Storey, ajoutant que la baisse des prix de vente et des taux d’intérêt a également incité les acheteurs à attendre que le marché «touche le fond».
«Cela me semble être l’une des nombreuses raisons pour lesquelles les gens ont choisi de louer à court terme, car les prix des loyers ont également baissé. Les loyers de départ en 2025 étaient inférieurs à ceux de 2024 et de 2023», note-t-il.
Selon une analyse réalisée par Rentals.ca et Urbanation, décembre a été le 15e mois consécutif de baisse des loyers moyens demandés à l’échelle nationale par rapport à 2024.
Ces agences estiment que les loyers moyens demandés au Canada ont diminué de 3,1 % dans l’ensemble en 2025 et de 5,4 % par rapport à il y a deux ans. En décembre, les loyers demandés ont baissé d’environ 8 % à Vancouver, de 5 % à Toronto et à Calgary, de 2 % à Montréal et de 0,5 % à Ottawa sur une base annuelle.
Mais les préoccupations liées à l’accessibilité persistent.
À 2060 $, le loyer moyen demandé au Canada le mois dernier était en baisse de 2,3 % par rapport à l’année dernière. Mais cela reste près de 3 % supérieur au loyer moyen demandé au niveau national il y a trois ans, selon le rapport de Rentals.ca et Urbanation.
Les loyers demandés restent également supérieurs d’environ 14 % aux niveaux d’avant la pandémie, en décembre 2019.
Un double problème
Giacomo Ladas, porte-parole de Rentals.ca, affirme que les gestionnaires immobiliers sont désormais confrontés à un double problème: une offre importante et un nombre relativement faible de locataires.
Si certains locataires se sentent toujours exclus du marché en raison des prix, les mouvements ont également ralenti après l’introduction par le gouvernement fédéral d’un plafond en matière d’immigration, qui a freiné la croissance démographique. La demande ralentit également généralement pendant les mois d’hiver, ce qui se traduit par une baisse des prix demandés et de nombreuses offres incitatives.
«Il est également important de noter que nous nous attendons toujours à une augmentation importante de l’offre sur le marché», indique M. Ladas, soulignant qu’environ 180 000 logements sont actuellement en construction à travers le Canada.
«À la fin de l’année dernière, nous avons constaté une croissance démographique négative. Nous ne nous attendons donc pas à une reprise de la demande dans un avenir proche, mais l’offre va augmenter. C’est pourquoi nous constatons une augmentation des taux d’inoccupation», ajoute-t-il.
Par ailleurs, le marché locatif n’a pas été épargné par l’incertitude économique généralisée de l’année dernière liée aux préoccupations commerciales, qui a assombri les perspectives du marché immobilier canadien.
Certaines agences immobilières affirment que le conflit commercial a entraîné une baisse du nombre de transactions de revente par rapport aux prévisions initiales. De nombreux acheteurs potentiels qui en étaient à leur premier achat ont adopté une attitude attentiste qui persiste encore aujourd’hui, préférant conserver leur logement locatif plutôt que de concrétiser leur projet d’achat.
De même, les locataires étaient moins enclins à payer des prix élevés, selon M. Ladas, même si les promoteurs ont poursuivi leurs projets de construction de logements locatifs, ayant emprunté de l’argent pour les construire avant l’entrée en vigueur des droits de douane.
«Les gens restaient plus longtemps dans leurs appartements locatifs et nous n’avons pas constaté d’augmentation des taux de rotation», rapporte-t-il.
Selon les données de la SCHL, le loyer moyen des logements de deux chambres a baissé à Vancouver, à Calgary, à Toronto et à Halifax l’année dernière.
Le taux de vacance des appartements construits spécialement pour la location s’élevait à 3,1 % à l’automne, contre 2,2 % à la même période en 2024, soit un taux supérieur à la moyenne nationale sur dix ans.
La SCHL croit que 2026 sera une autre année favorable aux locataires sur la plupart des marchés canadiens. L’offre supplémentaire attendue donnera aux revenus le temps de rattraper la croissance des loyers des années précédentes.
«Lorsque la rotation commence à baisser, le marché devient plus fluide», explique M. Laberge.
Pour l’instant, cette dynamique a permis aux clients de choisir plus librement leur lieu de résidence.
Un environnement plus abordable leur permet de privilégier des facteurs tels que l’emplacement ou les commodités lorsqu’ils déménagent, au lieu de devoir se contenter de ce qu’ils trouvent.
«Je ne pense vraiment pas que les propriétaires vont augmenter les loyers de manière significative cette année. Je vois davantage de propriétaires se soucier de leurs relations avec leurs locataires que de chercher à leur soutirer le moindre dollar», note M. Pedri.
