Le Canada doit construire 3,2 millions de nouveaux logements au cours de la prochaine décennie pour combler le déficit de logements, mais il n'est pas en voie d'y parvenir.
Le directeur parlementaire du budget (DPB) a fait ce constat dans une nouvelle analyse publiée mardi.
Ce dernier rapport estime que le nombre de nouvelles constructions résidentielles augmentera au cours des trois prochaines années, mais qu'il reviendra progressivement aux moyennes historiques par la suite.
Le DPB prévoit une moyenne de 227 000 nouveaux logements construits chaque année au cours de la prochaine décennie. Cela signifie que le DPB anticipe la construction d'environ 2,5 millions de logements au cours des dix prochaines années.
Le DPB indique toutefois que le Canada a besoin de 3,2 millions de logements, ce qui laisse un écart de près de 700 000 logements entre les prévisions actuelles et les besoins.
La demande de logements neufs bénéficiera d'un certain répit grâce à la réduction draconienne des objectifs d'immigration du Canada, même si le nombre record de nouveaux ménages formés ces dernières années maintiendra la demande à un niveau élevé pendant encore plusieurs années.
En 2024, le Canada a enregistré un record de 482 000 nouveaux ménages. Le DPB prévoit que le nombre moyen de nouveaux ménages sera de 159 000 par année entre 2025 et 2035.
L'augmentation de la construction et la baisse de la demande devraient se combiner pour corriger le taux d'inoccupation historiquement bas qui a contribué à la flambée des prix des logements ces dernières années, selon le rapport.
Le taux d'inoccupation a atteint 3,3 % en 2024, bien en deçà de la moyenne historique de 6,4 % observée entre 2000 et 2019.
Le DPB affirme que, si le Canada veut combler entièrement le déficit de logements, il devra ajouter environ 290 000 logements chaque année au cours des 10 prochaines années, soit plus que le nombre de logements construits au Canada en un an.
En 2024, le Canada a achevé 276 000 nouveaux logements. Il s'agit du nombre le plus élevé à ce jour.
L'analyse du DPB diffère des estimations faites par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) en juin. La société d'État a indiqué dans son dernier rapport sur le parc immobilier que le Canada avait besoin de 430 000 à 480 000 nouveaux logements par année pour rétablir l'accessibilité.
Elle pointe notamment que le prix des logements a augmenté de 10,2 % à Montréal et de 11,4 % dans le reste du Québec entre 2019 et 2024, tandis que les loyers pour la même période ont augmenté de 6,8 % dans la métropole québécoise et de 7,2 % dans le reste de la province.
Le rapport du DPB indique que cela entraînerait un taux d'inoccupation de 13 % d'ici 2035, ce qui se traduirait par «des niveaux anormalement élevés de logements inoccupés ou de ménages disposant d’une résidence secondaire.»
Aled ab Iorwerth, économiste en chef adjoint de la SCHL, a déclaré que la méthodologie de son rapport était beaucoup plus complexe, notamment en tenant compte des différences régionales et des mouvements de population.
«Je pense que c'est important, car les défis en matière de logement varient considérablement d'un bout à l'autre du Canada. Je dirais également que, compte tenu de nos travaux récents, il est important de comprendre l'évolution de ces tendances», a déclaré M. ab lorwerth lors d'une entrevue avec La Presse Canadienne.
«Nous constatons déjà que la croissance démographique à Calgary et à Edmonton est supérieure à celle de Toronto et de Vancouver, et je dirais que l'abordabilité du logement y est pour quelque chose.»
L'économiste a indiqué que la SCHL tenait également compte des propriétaires qui souhaitent moderniser leur propriété, comme un copropriétaire qui déménage dans une maison individuelle, lors de l'élaboration de ses projections.
Le rapport de la SCHL définit l'abordabilité comme le coût du logement avant la pandémie de COVID-19, ce qui explique en partie pourquoi les projections de l'organisme concernant le nombre de logements à construire sont plus élevées.
