Si votre prêt hypothécaire doit être renouvelé cette année, vous recevrez tôt ou tard une lettre de votre prêteur indiquant un nouveau taux et comportant une ligne de signature. Beaucoup de gens la signent en quelques jours et passent à autre chose. C’est facile, et c’est justement là le problème: cette signature vous engage pour des années à l’une des dépenses les plus importantes de votre vie.
La plupart des conseils en matière de renouvellement portent sur les taux. C’est tout à fait légitime. Mais c’est dans le processus lui-même, les échéanciers, la paperasserie et les clauses en petits caractères que les gens perdent discrètement de l’argent.
Ce texte est une traduction d’un article de CTV News.
Un expert en finances vous explique comment fonctionne réellement un renouvellement au Canada, ainsi que les échéances et les pièges à connaître avant de signer.
Pourquoi est-ce important en ce moment?
Le Canada est en pleine vague historique de renouvellements d’hypothèques. Selon la SCHL, plus de 1,5 million de ménages ont déjà renouvelé leur prêt hypothécaire à des taux d’intérêt plus élevés, et un autre million s’apprête à signer de nouvelles conditions cette année.
Et si vous espériez que les taux baissent avant que ce soit votre tour, j’ai une mauvaise nouvelle. La Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,25% le 15 juillet, ce qui marque son sixième maintien consécutif, et la prochaine décision n’est prévue qu’en septembre. Personne ne viendra à votre secours. Votre situation dépendra de la façon dont vous gérerez le processus.
1. Trouvez votre date d’échéance et comptez 120 jours en arrière
Votre renouvellement ne commence pas lorsque la banque communique avec vous. Il commence lorsque vous décidez qu’il commence. Ressortez vos documents hypothécaires ou connectez-vous au portail de votre prêteur, trouvez votre date d’échéance exacte et programmez un rappel quatre mois avant cette date.
Pourquoi 120 jours? C’est à ce moment-là que la plupart des prêteurs vous permettront de bloquer un taux de renouvellement ou de présenter une demande auprès d’un concurrent. Si les taux augmentent au cours de ces quatre mois, vous conservez le taux le plus bas que vous avez bloqué. S’ils baissent, vous pouvez généralement encore opter pour le meilleur taux. C’est une option gratuite, et la plupart des gens ne s’en servent jamais.
2. Sachez ce que votre prêteur vous doit légalement
Si votre prêt hypothécaire est contracté auprès d’un prêteur sous réglementation fédérale, celui-ci doit vous envoyer un relevé de renouvellement au moins 21 jours avant la fin de votre terme, selon l’Agence de la consommation en matière financière du Canada. Il doit également vous informer, avec le même préavis de 21 jours, s’il a décidé de ne pas renouveler votre prêt.
Voici ce qui me pose problème avec la règle des 21 jours : il s’agit du minimum légal, pas d’un délai pratique. Trois semaines, c’est à peine suffisant pour comparer les offres, sans parler de transférer votre prêt hypothécaire ailleurs. C’est exactement pour cela que le conseil n° 1 est important. Et si le scénario de non-renouvellement vous inquiète, voyez ce qu’il se passe si votre renouvellement est refusé.
3. Considérez la lettre de renouvellement comme une offre initiale, pas comme une facture
De nombreuses lettres de renouvellement sont rédigées de telle sorte que, même si vous ne faites rien, votre prêt est tout de même renouvelé, souvent à un taux affiché ou à un produit à court terme qui est loin d’être le meilleur tarif offert par le prêteur. La signer telle quelle pourrait bien être la forme de commodité la plus coûteuse qui soit dans le domaine des finances personnelles au Canada.
Une étude récente de l’ACFC a révélé que 13% des détenteurs d’un prêt hypothécaire ne savaient même pas qu’il était possible de négocier, et que 37% avaient choisi leur prêteur principalement parce qu’ils étaient déjà clients de cette institution. Les prêteurs comptent sur cette inertie. Un simple coup de fil pour demander «Est-ce vraiment votre meilleur taux?» ne vous coûte rien et vous fait systématiquement économiser des milliers de dollars sur la durée du prêt.
4. Préparez vos documents au cas où vous changeriez de prêteur
Si vous voulez un véritable levier de négociation, vous devez pouvoir menacer de partir de façon crédible. Cela signifie avoir vos documents à portée de main : des bulletins de paie récents ou une preuve de revenu, votre dernier relevé hypothécaire, un avis d’imposition foncière et une pièce d’identité officielle. Vous êtes travailleur autonome? Ajoutez deux années d’avis de cotisation.
La bonne nouvelle, c’est que depuis la fin de 2024, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) n’exige plus de nouvelle évaluation au test de résistance pour les simples changements de prêteur; il est donc plus facile qu’auparavant de changer de prêteur. Avant d’entamer toute négociation, assurez-vous toutefois de bien connaître vos propres chiffres : revenu, taux d’épargne, valeur nette et flux de trésorerie. Pour savoir ce qu’il faut surveiller, voyez la vidéo de Blueprint Financial et ce sont exactement ceux qu’un prêteur évalue lorsqu’il établit votre taux.
5. Choisissez votre durée de prêt de façon réfléchie, et non par défaut
La lettre de renouvellement vous orientera généralement vers un prêt à taux fixe de cinq ans, car c’est l’option par défaut, et non parce qu’elle vous convient. Réfléchissez à l’évolution possible des taux, à la durée pendant laquelle vous comptez rester dans votre maison et au degré de certitude dont vous avez réellement besoin en matière de versements.
Cela dit, il n’y a pas de réponse universellement correcte à cette question. La chronique de Christopher Liew sur le nombre d’années à renouveler est toujours valable.
Dernières réflexions
Le renouvellement d’un prêt hypothécaire est l’un des rares événements financiers dont la date limite est imprimée sur un document que vous possédez déjà. Vérifiez votre date d’échéance, commencez vos démarches 120 jours à l’avance, considérez la lettre comme une offre initiale et ayez vos documents prêts à être présentés. Le processus récompense ceux qui sont préparés et pénalise ceux qui sont trop polis. Ne soyez pas l’emprunteur qui signe en 5 minutes.
Christopher Liew est CFP®, CFA et ancien conseiller financier. Il rédige des conseils en matière de finances personnelles pour des milliers de lecteurs canadiens quotidiens sur Blueprint Financial.
