Beaucoup de Canadiens pensent que le renouvellement de leur prêt hypothécaire est automatique. Il suffit de signer la lettre, de continuer à payer, et c’est tout. Mais voici un fait qui en surprend plus d’un: votre prêteur n’a aucune obligation légale de renouveler votre prêt hypothécaire à l’échéance de celui-ci.
Les refus sont rares, mais ils arrivent, et avec l’augmentation des arriérés partout au pays, de plus en plus de gens vont se retrouver dans cette situation par rapport aux années précédentes.
Ce texte est une traduction d’un article de CTV News.
Un expert en finances vous expliquer pourquoi les renouvellements sont refusés, ce que votre prêteur est tenu de vous communiquer et les options qui s’offrent à vous si cela vous arrive.
Pourquoi un prêteur pourrait refuser votre demande
Commençons par la bonne nouvelle. Si vous avez effectué tous vos versements à temps, votre prêteur actuel souhaite presque toujours vous garder comme client, et un renouvellement sans modification ne nécessite généralement même pas de nouvelle évaluation de votre admissibilité.
Les refus surviennent généralement lorsque votre profil de risque a changé : des versements hypothécaires manqués, une forte baisse de revenu, une cote de crédit détériorée ou un niveau d’endettement qui a explosé depuis votre admissibilité initiale. Selon le Rapport du printemps 2026 de la SCHL sur le secteur des prêts hypothécaires résidentiels, les arriérés hypothécaires sont en hausse, en raison d’un marché de l’emploi plus atone et de renouvellements à des taux plus élevés. C’est exactement le contexte dans lequel les prêteurs se montrent plus sélectifs.
La bonne nouvelle, c’est que vous ne serez pas toujours pris au dépourvu. Si votre prêteur est assujetti à la réglementation fédérale, il doit vous aviser au moins 21 jours avant la fin de votre terme s’il ne renouvelle pas votre prêt, selon l’Agence de la consommation en matière financière du Canada. Voici comment mettre ce délai à profit.
1. Découvrez exactement pourquoi votre demande a été refusée
Ne vous contentez pas d’un «non» vague. Demandez à votre prêteur la raison précise, car la solution dépend entièrement de la cause.
S’il s’agit d’un problème de cote de crédit, demandez vos rapports à Equifax et à TransUnion et vérifiez s’il y a des erreurs, ce qui est plus courant que vous ne le pensez. S’il s’agit de paiements en souffrance ailleurs ou d’une interruption temporaire de revenu, demandez directement à votre prêteur s’il existe des conditions sous lesquelles il pourrait reconsidérer sa décision, comme l’ajout d’un cosignataire ayant une bonne cote de crédit.
2. Insistez auprès de votre prêteur actuel pour obtenir des options d’allègement
Votre prêteur actuel reste la solution la plus simple, et les prêteurs sous réglementation fédérale sont tenus de collaborer avec les emprunteurs en difficulté financière. Cela peut inclure la prolongation temporaire de la durée d’amortissement pour réduire la mensualité, l’annulation de certains frais ou la restructuration du prêt.
Ces possibilités d’allègement sont abordées plus en détail dans une autre chronique. Le point essentiel: les banques n’offrent pas toujours cette aide de leur propre initiative. Vous devez la demander, clairement et dès le début.
3. Vérifiez vos ratios de service de la dette avant de magasiner
Si votre prêteur actuel ne cède pas, les autres prêteurs examineront les deux mêmes chiffres: votre ratio brut et votre ratio total de service de la dette. En gros, cela correspond à la part de votre revenu consacrée aux coûts de logement et à celle consacrée à l’ensemble de vos dettes.
C’est là que de nombreux ménages se heurtent à des difficultés, car des revenus qui semblent confortables sur le papier laissent souvent beaucoup moins de marge de manœuvre que les gens ne le pensent. Si vous voulez comprendre pourquoi même ceux qui gagnent un salaire à six chiffres ont du mal à joindre les deux bouts en ce moment, les calculs sont détaillés dans une récente vidéo de Blueprint Financial.
Avant de présenter une demande où que ce soit, remboursez autant que possible vos cartes de crédit et vos prêts automobiles. Même une réduction modeste de vos obligations mensuelles peut transformer un refus en une approbation.
4. Magasinez votre prêt hypothécaire auprès d’autres prêteurs
Un refus de la part d’un prêteur ne signifie pas un refus de la part de tous. Chaque prêteur a sa propre tolérance au risque, et depuis la fin de 2024, les emprunteurs qui changent de prêteur au moment du renouvellement ne sont généralement plus soumis au test de résistance fédéral en cas de simple transfert.
C’est précisément dans ce genre de situation qu’un courtier hypothécaire fait ses preuves. Il sait quels prêteurs acceptent les dossiers de crédit entachés ou les revenus irréguliers, et il peut présenter votre demande de manière optimale. Prévoyez toutefois des frais de transfert : frais de libération, d’enregistrement et, éventuellement, d’évaluation.
Si le problème réside davantage dans les taux que dans l’admissibilité, examinez également si une restructuration serait judicieuse. Il existe une stratégie et il est important de la comprendre avant de signer quoi que ce soit.
5. Une solution temporaire
Si aucune banque ne veut vous accorder de prêt, il existe un deuxième niveau de prêteurs, souvent appelés «prêteurs de catégorie B», ainsi que des prêteurs privés tels que les sociétés d’investissement hypothécaire. Ils acceptent des emprunteurs que les banques refusent, mais vous paierez cette souplesse au prix de taux plus élevés, de frais initiaux et de durées courtes, d’1 à 2 ans.
Une durée d’un an vous donne le temps de rétablir votre solvabilité, de stabiliser vos revenus ou de rembourser vos dettes, puis de vous qualifier à nouveau auprès d’un prêteur traditionnel au moment du renouvellement. Préparez-vous en mettant ce plan de sortie par écrit.
Ce qu’il faut éviter, c’est de rester dans cette situation indéfiniment. Ces prêts sont conçus comme des solutions à court terme, et plus vous conservez longtemps un taux supérieur de plusieurs points à celui des banques, plus cela érode la valeur nette que vous essayez de protéger.
Conclusion
Un renouvellement refusé peut sembler être une crise, mais il s’agit d’un problème qui peut être résolu si vous disposez d’une avance de 21 jours. Déterminez la raison du refus, demandez des mesures d’allègement à votre prêteur actuel, redressez vos ratios financiers et comparez activement les offres. Cela dit, la meilleure stratégie consiste à entamer la discussion 4 à 6 mois avant la fin de votre mandat, et non après avoir reçu la lettre de refus.
Christopher Liew est CFP®, CFA et ancien conseiller financier. Il rédige des conseils en matière de finances personnelles pour des milliers de lecteurs canadiens quotidiens sur Blueprint Financial.
