Si votre prêt hypothécaire arrive à échéance dans un an ou deux, vous vous êtes sans doute déjà fait à l’idée que vos mensualités vont augmenter. Les taux de l’époque de la pandémie ne sont pas près de revenir, et la Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,25% le 29 avril, pour la quatrième fois consécutive.
Mais voici une question que la plupart des propriétaires ne pensent pas à poser: et si vous n’aviez pas à attendre le renouvellement?
Ce texte est une traduction d’un article de CTV News.
Un expert en finances vous explique comment fonctionnent les prêts hypothécaires blend-and-extend (renouvellement anticipé à taux mixte), quand ils sont réellement judicieux, et les pièges à éviter.
Le mur du renouvellement est plus grand que ce que les gens imaginent
Environ 1,15 million de ménages canadiens renouvellent leur prêt en 2026, selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement. La plupart ont bloqué leur taux lors des creux historiques de 2020 et 2021, et ils sont sur le point de découvrir à quoi ressemble un environnement de taux normal.
Le guide général du renouvellement a déjà été abordé et sur le choix entre une durée de trois ou cinq ans pour ceux qui souhaitent approfondir le sujet. Mais il existe un outil distinct qui est souvent ignoré: le blend-and-extend (renouvellement anticipé à taux mixte).
1. Que signifie réellement le blend-and-extend?
Le mécanisme est plus simple que le nom ne le laisse entendre. Votre prêteur prend votre taux d’intérêt actuel, le combine avec le taux qu’il vous offrirait aujourd’hui pour une nouvelle durée, et vous fixe un taux pour une période plus longue, à compter de maintenant. Vous ne payez pas de pénalité de remboursement anticipé car, techniquement, vous ne rompez pas votre prêt hypothécaire. Vous le réécrivez simplement.
L’Agence de la consommation en matière financière du Canada le définit simplement : votre prêteur prolonge la durée de votre prêt hypothécaire avant la fin de votre terme et combine votre ancien taux d’intérêt avec celui du nouveau terme. Vous devrez peut-être payer des frais administratifs, mais vous évitez la pénalité qui découlerait normalement de la résiliation anticipée d’un prêt hypothécaire à taux fixe.
Les deux raisons pour lesquelles les gens envisagent cette option sont évidentes. Premièrement, ils veulent s’assurer d’une certaine certitude avant que leur renouvellement n’arrive. Deuxièmement, ils pensent que les taux actuels sont meilleurs que ceux qu’ils verront à l’expiration de leur terme.
2. Quand cela a vraiment du sens
La «fusion et prolongation» n’est pas une décision évidente. C’est plutôt un problème mathématique délicat.
Cette option est particulièrement judicieuse dans deux situations. La première est lorsque les taux actuels sont nettement inférieurs à votre taux contractuel et que vous croyez sincèrement que les taux ne baisseront pas beaucoup plus d’ici le renouvellement. La Banque du Canada ayant laissé entendre que les variations de taux à partir de maintenant seront probablement minimes, ce n’est pas une hypothèse farfelue pour 2026. La deuxième est lorsque vous êtes à un an ou moins du renouvellement et que vous souhaitez garantir la stabilité dès maintenant plutôt que de parier sur le niveau des taux à la date de renouvellement.
Cela n’a aucun sens si votre taux contractuel est déjà inférieur à ce qui est offert aujourd’hui. Dans ce cas, vous augmenteriez volontairement votre taux, ce qui est contraire à l’objectif recherché.
3. Le piège dont personne ne vous parle
Le plus grand risque lié au blend-and-extend ne réside pas dans le concept lui-même, mais dans la façon dont les prêteurs calculent le taux mixte. Il n’existe pas de formule standardisée. Certains prêteurs utilisent une simple moyenne. D’autres pondèrent le calcul en fonction de la durée restante de votre prêt actuel, ce qui peut donner un résultat très différent.
Obtenez le taux mixte proposé par écrit et demandez à votre prêteur de vous expliquer en détail comment il l’a calculé. Comparez ensuite ce taux à celui auquel vous seriez réalistement confronté si vous attendiez simplement le renouvellement et compariez les offres. Début mai, les taux fixes sur cinq ans les plus bas parmi les cinq grandes banques s’établissaient autour de 4,29% chez RBC ; utilisez donc ce chiffre comme référence. Si un prêteur vous propose un taux combiné qui n’est pas significativement meilleur que ce que vous pourriez négocier lors d’un simple renouvellement dans quelques mois, cette option ne vous offre rien d’autre que l’illusion d’agir.
4. N’oubliez pas que vous pouvez aussi combiner et augmenter
Il existe un cousin du blend-and-extend appelé blend-and-increase (prêt hypothécaire avec augmentation et taux mixte). Il s’agit d’emprunter davantage en plus de votre prêt hypothécaire existant (par exemple, pour une rénovation ou pour consolider des dettes à taux d’intérêt plus élevé) et de combiner le taux sur le solde combiné.
Cela peut être utile, mais cela comporte le même risque sur un capital plus important. Vous ne fixez pas seulement un taux, vous fixez une dette plus importante. Si vous utilisez cet emprunt supplémentaire pour rembourser des soldes de carte de crédit, cela ne fonctionne que si vous modifiez réellement les habitudes de dépenses qui ont créé ces soldes. Sinon, vous transformez une dette à court terme en dette à long terme.
5. Comparez toujours votre renouvellement à l’offre de regroupement
Même si votre prêteur actuel vous propose un regroupement et une prolongation, considérez-le comme une offre parmi d’autres. Obtenez une soumission concurrente auprès d’un courtier hypothécaire ou d’un autre prêteur pour savoir à quoi ressemblerait un simple renouvellement ou un refinancement. Les banques savent que la plupart des emprunteurs ne comparent pas les offres. C’est pourquoi la première offre est rarement la meilleure.
Si vous changez de prêteur lors d’un simple renouvellement, vous n’avez généralement plus à vous soumettre au test de résistance fédéral, grâce à la modification de la règle du BSIF en novembre 2024. Cela change la donne quant à savoir s’il vaut la peine de rester avec votre prêteur actuel pour le blend-and-extend. Une analyse vidéo est disponible sur le problème des «riches en immobilier, pauvres en liquidités» si vous souhaitez avoir un aperçu concret des contraintes de trésorerie qui poussent les familles à prendre ces décisions en premier lieu.
Conclusion
Le blend-and-extend (renouvellement anticipé à taux mixte) est un outil légitime, pas un gadget, mais ce n’est pas non plus une solution miracle. Les emprunteurs qui en tirent le plus grand bénéfice sont ceux qui font soigneusement leurs calculs, obtiennent le calcul du taux combiné par écrit et le comparent à ce qu’offrirait un renouvellement classique. Considérez l’offre de refinancement combiné comme un point de départ pour la négociation, et non comme une ligne d’arrivée. La bonne réponse dépend de votre taux contractuel, du moment de votre renouvellement et du degré de certitude que vous souhaitez acquérir.
Christopher Liew est CFP®, CFA et ancien conseiller financier. Il rédige des conseils en matière de finances personnelles pour des milliers de lecteurs canadiens quotidiens sur Blueprint Financial.
