Le plus effrayant pour une société immobilière commerciale est un grand local vacant qu'elle meurt d'envie de combler, de peur d'être hantée par ce vide pendant des mois, voire des années.
Cette crainte est devenue réalité en raison de la faillite de la plus ancienne entreprise canadienne. La Baie d'Hudson a fermé tous ses magasins plus tôt cette année, laissant les propriétaires de 25 de ses anciens grands magasins aux prises avec un litige judiciaire et de nombreux autres à la recherche de nouveaux locataires prêts à occuper des centaines de milliers de pieds carrés.
Quelques-uns ont trouvé un sauveur en Spirit Halloween.
La célèbre boutique américaine de costumes et de décorations d’Halloween a emménagé dans d'anciens locaux de La Baie et d'autres auparavant occupés par Sears, Peavey Mart, Bed Bath & Beyond et Décathlon, juste à temps pour la saison des horreurs. Elle offre quelques mois de loyer aux propriétaires et une forte affluence piétonnière avant de disparaître peu après la fin des festivités.
La location commerciale à court terme est depuis longtemps utilisée par les entreprises axées sur les vacances et les promoteurs de films, de concerts et d'autres produits de consommation. Cependant, elle a récemment suscité un regain d'intérêt en raison des espaces prisés proposés, même si le marché immobilier commercial s'est redressé après la pandémie de COVID-19.
«La location à court terme n'est pas une nouveauté. Nous la constatons simplement dans des emplacements de choix», indique Kate Camenzuli, vice-présidente du commerce de détail chez CBRE, une société immobilière commerciale.
Par le passé, les immenses espaces situés dans les centres commerciaux et les quartiers commerçants les plus populaires du pays étaient rarement accessibles aux locataires à court terme, comme Spirit Halloween.
Cependant, leur disponibilité s'est accrue au cours de la dernière décennie en raison de la disparition de nombreuses grandes surfaces. Celles qui restent, comme Costco, Canadian Tire, Walmart, Ikea et Simons, ont pris de l'expansion, mais n'engloutissent pas nécessairement tous les espaces libérés.
«Remplir tous les grands magasins avec d'autres grands magasins est chose du passé», affirme Mme Camenzuli.
C'est pourquoi certains propriétaires se sont contentés de locataires aux fonctions plus atypiques, comme des terrains de pickleball, des aires de restauration et même des appartements. Mais la plupart des locataires potentiels ne souhaitent pas une aussi grande superficie.
Selon Mme Camenzuli, il y a une demande «extrêmement élevée» pour des locaux de 6000 à 7000 pieds carrés de moins.
Cela contribue à un taux national d'inoccupation des commerces de détail autour de 4,2 %, selon CBRE.
Par ailleurs, la société immobilière JLL a indiqué le mois dernier que les taux de disponibilité des commerces de détail sont inférieurs à leurs niveaux historiques, et que Toronto et Montréal ont atteint de nouveaux planchers, mais des signes d'affaiblissement du marché apparaissent. Par exemple, la croissance des loyers est tombée sous la moyenne historique.
«C'est au-delà de ce seuil, par exemple pour une surface de 1500 pieds carrés, que l'on commence à rencontrer des difficultés. Il existe des opportunités, mais elles représentent un coût assez élevé pour le propriétaire», explique Mme Camenzuli.
Soit il faut faire des concessions majeures pour les combler, soit les propriétaires doivent dépenser une fortune pour diviser une immense propriété en unités plus petites. Si elle reste vide pendant qu'ils réfléchissent à la solution, ils perdent des mois de loyers, de la fréquentation et souvent de la visibilité.
Une solution gagnant-gagnant
Spirit Halloween, en revanche, est une solution gagnant-gagnant.
Grâce à ses baux à court terme, l'enseigne économise ses frais généraux en évitant de gérer un empire immobilier coûteux toute l'année. Parallèlement, les propriétaires trouvent un locataire qui comblera leurs vides les plus importants, et souvent les plus difficiles, jusqu'à l'arrivée d'un occupant à long terme.
«Ces propriétés sont un excellent complément à notre entreprise, car nous en bénéficions, et elles en profitent», déclare Alex Avery, directeur général de Primaris Real Estate Investment Trust, propriétaire du centre commercial Cataraqui à Kingston, en Ontario, où Spirit Halloween a emménagé.
Son entreprise possédait neuf propriétés utilisées par La Baie d'Hudson. Quatre d'entre elles sont couvertes par des baux que le grand magasin souhaite vendre à la milliardaire britanno-colombienne Ruby Liu. Les propriétaires, dont Primaris, s'opposent à cette décision, jugeant Mme Liu inapte à implanter un nouveau commerce dans leurs propriétés.
Les cinq autres – le centre commercial Cataraqui et le centre commercial Place d'Orléans en Ontario, les Galeries de la Capitale à Québec, ainsi que les centres commerciaux Medicine Hat et Sunridge en Alberta – ont récemment été rétrocédés à Primaris.
Les cinq sites, d'une superficie de 532 100 pieds carrés, représenteront une perte de 5,5 millions $ sur le chiffre d'affaires annualisé de Primaris, qui estime que leur réaménagement et leur réaffectation coûteront entre 50 et 60 millions $.
Lorsque les espaces de Primaris seront prêts à accueillir un locataire à long terme, M. Avery ne s'attend pas à avoir de difficulté à trouver preneur.
«La demande est très forte et l'offre neuve très limitée, de sorte que les locaux vacants disparaissent rapidement», se réjouit-il.
Cette situation devrait effrayer Spirit Halloween.
«J'imagine que, dans deux ans, ils auront beaucoup plus de mal à trouver des locaux qu'aujourd'hui», avance M. Avery.
