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Un taux d'inoccupation d'environ 3% est considéré comme «équilibré». Or, près de 71 % des villes québécoises de plus de 10 000 habitants avaient un taux inférieur à 1 % en 2022.
La rareté de logements à un prix abordable touche l’ensemble du Québec. Presque les trois quarts des villes québécoises se trouvent dans un marché locatif serré, selon un rapport de l'Institut de recherche et d'informations socioéconomiques (IRIS).
Un taux d’inoccupation avoisinant les 3 % est généralement considéré comme un marché équilibré entre l’offre et la demande. Or, près de 71 % des villes québécoises de plus de 10 000 habitants avaient un taux inférieur à 1 % en 2022.
La situation se détériore tandis que ce chiffre était de 50 % en 2021. «En dessous de 1 % (le taux d’inoccupation), c'est un niveau critique», s’inquiète le chercheur Guillaume Hébert de l’IRIS, en entrevue.
Les conclusions de l’étude surviennent au moment où le projet de loi 31 de la ministre de l’Habitation, France-Élaine Duranceau, qui mettrait fin à la cession-bail, fait l’objet de nombreuses critiques de la part de l’opposition et des groupes de défense des locataires.
Le gouvernement Legault se trompe de cible avec la cession-bail, qui constitue un moyen d’éviter une trop forte augmentation des loyers, croit M. Hébert.
Le prix d’un loyer qui change de locataire a augmenté en moyenne de 13,22 % en 2022, par rapport à l’an dernier. En comparaison, la hausse est de 3,62 % pour les locataires qui maintiennent leur bail.
«L'augmentation des loyers est quatre fois plus élevée quand il y a un nouveau bail qui est signé, contrairement à un bail qui a été transféré ou maintenu, souligne le chercheur. (Avec la loi 31), on peut s'attendre à ce que les loyers augmentent encore plus rapidement alors qu'on est dans une crise d'abordabilité, déjà.»
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M. Hébert remet en doute l’idée que la construction insuffisante de logements soit la raison derrière le déséquilibre du marché, contrairement à ce que soutiennent de nombreux économistes qui jugent que la construction d’habitations est insuffisante en raison des tendances démographiques.
Pour sa part, le chercheur de l’IRIS considère que le problème est que le marché immobilier ne répond pas aux besoins des ménages moins nantis.
Il donne en exemple les appartements offerts en location à court terme sur des plateformes comme Airbnb, ce qui retire des logements du marché locatif. Il ajoute que les nouveaux projets locatifs construits ne sont souvent pas abordables. «Finalement, ce qu’on se retrouve à faire, c'est de construire des logements qui ne sont pas accessibles à une grande partie des gens qui sont coincés sur le marché locatif.»
Plutôt que de miser uniquement sur la construction, l’IRIS croit que Québec devrait envisager «l’interdiction complète» des plateformes de type Airbnb. En entrevue, M. Hébert reconnaît que les efforts d’autres juridictions de réglementer des plateformes comme Uber ou Airbnb ont rencontré des difficultés, mais il croit qu’une réglementation plus sévère est possible.
L'organisme de réflexion souhaiterait aussi que le gouvernement soutienne davantage la construction à l'extérieur du marché privé, soit du côté du logement social et communautaire. On cite l'exemple de Vienne, en Autriche, où 50% de la population habite dans un logement social. D'autres sources évoquent même un chiffre avoisinant les 60%.
L’exemple autrichien démontre qu’il serait possible d’investir massivement dans le logement social, juge M. Hébert. «On pourrait aller beaucoup plus loin.»