Dans son rapport Perspectives du marché de l'habitation de 2024, publié jeudi, la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) signale une lègère remontées des mises en chantier à Montréal pour 2024 – une croissance insuffisante pour répondre à l'augmentation de la demande –, une reprise modérée des prix immobiliers et, surtout, une pression sur le marché locatif.
Selon la SCHL, l’augmentation de la population, soutenue par une forte migration, et les obstacles persistants liés à l’accession à la propriété vont maintenir le marché locatif sous tension. L'organisme note également que les départs de résidents montréalais vers d'autres régions du Québec ont diminué depuis la fin de la pandémie.
«Une baisse du taux d’inoccupation et une hausse encore soutenue des loyers sont à prévoir en 2024», prévient l'organisme fédéral.
La SCHL a noté un ralentissement des mises en chantiers d'appartements en 2022-2023 à Montréal, si bien que le nombre de nouvelles unités achevées cette année sera en baisse.
«Moins de 13 000 logements destinés à la location pourraient s’ajouter au parc locatif en 2024, contre près de 16 500 en 2023.»
La recherche d'un appartement risque de s'avérer encore difficile en 2024 dans la métropole lors que la SCHL s'attend à une autre baisse du taux d’inoccupation des logements locatifs dans la grande région de Montréal. De 1,5 % en octobre 2023, il descendra à près de 1 % d’ici octobre 2024, selon les prévisions.
Les gens désirants demeurer à Montréal devront aussi réserver une bonne part de leur budget au paiement du loyer.
«Ces conditions de marché sont propices à une nouvelle hausse marquée des loyers en 2024. De plus, la croissance rapide des coûts d’exploitation l’an dernier (frais d’entretien, taxes municipales, etc.) aura encore un impact à la hausse sur les loyers», croit la SCHL.
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Acheter ou vendre une maison en 2024?
Si la baisse – légère – des taux hypothécaires se concrétise, on pourrait assister à un regain des transactions sur le marché de la revente dès cette année, selon la SCHL. «Le rythme des ventes de propriétés dans la grande région de Montréal a d’ailleurs commencé à se redresser dès le début de l’année avec les premiers signes d’allégement des taux hypothécaires fixes.»
Toutefois, le prix moyen devrait croître graduellement, «ce qui restera un frein pour l'accession à la propriété».
«Après avoir connu une hausse d’un peu plus de 50 % durant la période de 2019 à 2022, le prix moyen CentrisMD n’a fléchi que de 2 % en 2023. Se qualifier pour l’achat d’une propriété demeure un défi pour de nombreux ménages», explique la SCHL.
L'organisme souligne également que la croissance des ventes restera limitée par la légère remontée du chômage observée dans la métropole depuis quelques mois et le niveau toujours élevé des prix. «La correction qui a suivi la frénésie immobilière de la pandémie a été plutôt limitée à Montréal», ajoute la SCHL précisant que malgré tout, la rareté de l’offre dans le marché «confère toujours un avantage aux vendeurs».
Les mises en chantiers d'habitations
Il est important de rappeler qu'en 2023, les mises en chantier dans la région de Montréal ont touché leur plus faible niveau depuis 2001.
Selon la SCHL, des conditions «plus favorables» se point maintenant à l'horizon avec, notamment, la baisse progressive du taux directeur attendue au cours des prochains trimestres si bien qu'en 2024, «les mises en chantier devraient demeurer plutôt stables par rapport à 2023».
Il ne faut toutefois pas se réjouir trop vite, cette embellie sera modérée et graduelle, prévient la SCHL.
«De plus, il y a un décalage entre la planification de nouveaux projets immobiliers et les premières pelletées de terre. Une réelle reprise de la construction résidentielle pourrait n’être observée qu’à partir de 2025», estime-t-elle.
Selon la SCHL, les mises en chantier de logements locatifs resteront le moteur de la construction résidentielle.
«Le taux d’inoccupation des logements destinés à la location est faible, les besoins sont grands et la demande va encore croître. Les promoteurs restent à l’affût des occasions d’affaires, notamment dans certains secteurs de banlieue où le coût des terrains facilite l’aménagement de nouveaux projets immobiliers», explique-t-elle.
Le regain des mises en chantier du côté des copropriétés sera plus lent.
«La hausse des prix et des coûts de financement a affaibli la demande à la fois des propriétaires-occupants et des investisseurs. Les ventes sur plan d’unités ont fortement ralenti. Il y a peu de projets d’immeubles en cours de planification. Les mises en chantier de logements en copropriété vont reculer encore cette année», souligne la SCHL.
Enfin, les mises en chantier de maisons individuelles, jumelées et en rangée devraient demeurer relativement stables en 2024 selon les prévisions de la SCHL.
«Même si la demande se raffermit, les terrains disponibles pour les projets d’immeubles de faible densité demeurent plutôt rares et chers, ce qui maintient les prix élevés et restreint le bassin d’acheteurs potentiels.»
