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Pierre-Yves McSween | Montréal a un problème immobilier
Comme ça, on manque encore de logements à Montréal? On manque cruellement d’entretiens et d’investissements dans le secteur immobilier. Montréal a un problème latent.
Plus les années passent, plus le poids de la détérioration pèse sur le parc immobilier. Avec un marché locatif plus que réglementé, des coûts de financement et de construction élevés, les investisseurs seront-ils toujours au rendez-vous?
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Un déficit d’entretien important
Montréal se compose de secteurs bien variables. Généralement, quand on parle de plex, on peut trouver des immeubles dans Villeray et Hochelaga, bâtis entre 1910 et 1930, ou d’autres quartiers comme le Vieux-Rosemont, où les immeubles datent du milieu du 20e siècle.
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Évidemment, dans tous les quartiers, on a vu certaines rénovations majeures, des démolitions et la construction de nouveaux immeubles. N’empêche, les plex sont majoritairement âgés et les immeubles récents des 20 dernières années sont souvent divisés en condos.
Que peut-on observer en visitant des immeubles à vendre? Une grande partie du parc locatif a été «maintenue en vie», mais des rénovations majeures sont nécessaires. En voulez-vous des problèmes potentiels d’immeubles à Montréal? En v’là.
Un déficit latent non reflété dans le prix
La valeur marchande d’un immeuble intègre une dose de naïveté des acheteurs. Pourquoi? Parce qu’ils sont parfois inconscients des véritables coûts à investir dans celui-ci pour le «ramener en 2023».
Je me souviens avoir visité un plex l’an dernier, la courtière me disait: «il y a environ 150 000 $ en rénovations nécessaires et il sera en ordre». Un message très malhonnête. La différence entre les immeubles en ordre et ayant besoin d’amour devrait être mieux évaluée.
Payer 20-22 fois les revenus annuels pour un immeuble ayant besoin de rénovations, c’est un mauvais calcul. Vous en voulez des problèmes? Une toiture à refaire? Un petit 20 000 $. Portes et fenêtres? Un 30 000 $ ou 50 000 $, ça dépend des ouvertures. La brique est due? Ah, ça peut être 40 000 $ 60 000 $ ou 100 000 $. Ça dépend. La brique est-elle structurelle? Oui? Ishhh.
Les allèges sont fendues? Les balcons sont à refaire? Oubliez l’aluminium mécanique, Montréal veut de l’aluminium soudé ou du fer forgé. Vous avez remarqué que votre immeuble bouge un peu? Votre porte ne ferme plus? Ça va vous prendre des pieux. Vous voulez faire un bon travail, c’est rendu plus de 60 000 $ et vous n’aurez pas plus de plaisir.
Tiens, la Ville vous envoie un avis, vous devez changer votre entrée d’eau, il y a du plomb. Refoulement d’égouts? Vous devez changer la sortie. Ça va vous prendre une pelle mécanique pour creuser.
Votre locataire se plaint qu’il a froid ? Normal, les murs sont en carré de bois, le joint de goudron de l’époque a séché, l’air froid passe sans retenue dans les murs. Un dégât d’eau arrive durant vos vacances? Pas de problème, il faut juste faire attention à l’amiante en ouvrant les murs et les plafonds. Ah, la corniche de 1920, c’est du patrimoine, ça vous prend un ferblantier.
Votre assureur exige de changer les réservoirs d’eau chaude, ils ont plus de 10 ans. Quoi? Les fils électriques sont séchés et n’ont pas de mise à la terre? L’ancien propriétaire n’a pas ouvert les murs pour changer ça. Il a passé au suivant. Eh bien, encore une boîte de jonction cachée dans le plafond?
Wow, vous avez fini tout le sous-sol?! Avec un immeuble de 1920, ça aurait peut-être été une bonne idée de refaire votre fondation qui s’effrite en premier. Oui, l’immobilier à Montréal est un véritable «money pit» d’entretien.
Le marché locatif finira par payer le prix
À force de contrôler les prix des loyers, on a maintenu le déficit d’entretien. Les propriétaires sont donc tombés dans une logique de flips, de laisser-aller, de rénovictions ou d’Airbnb. On a le parc immobilier que l’on mérite en quelque sorte.
D’un côté, un logement récent en location est très cher, parce que les frais de condos et le coût des assurances sont élevés. Les services d’ascenseur, de garage et de corridors communs ne se payent pas sans sourciller. Il y a donc une prime à louer un condo récent.
D’un autre côté, les appartements abordables nous ramènent parfois au siècle dernier et la sortie de la hotte de cuisine brille par son inexistence. En même temps, quand le locataire paye un prix de 1995 pour un 6 ½, ça ne donne pas le goût de changer le comptoir de cuisine.
Quitter le marché de Montréal?
Avec des taux hypothécaires entre 5 et 6 %, des coûts d’assurance en hausse, des taxes foncières et municipales importantes, quel est le but d’investir en immobilier à Montréal? Pourquoi risquer autant si les flux monétaires mensuels sont négatifs? Trois raisons principales:
- Se loger
- Profiter de l’effet de levier
- Se couvrir partiellement contre l’inflation à long terme
Une fois que ces trois objectifs sont atteints, le marché actuel vous incite-t-il à investir à davantage dans l’immobilier à Montréal? Si vous avez des fonds à blanchir peut-être, mais pour les honnêtes citoyens, on commence à penser que le jeu n’en vaut plus la chandelle.
Il faut avoir foi en l’avenir pour accepter d’acheter un immeuble à flux de trésorerie négatifs.
Ça vous tente de rire et de déprimer un peu? Regardez le prix des immeubles à revenus à vendre sur Centris.
Comme dirait un dragon dans une populaire émission de télé… je passe.