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Payer le prix de devenir propriétaire
On veut s’enraciner, se loger, mais surtout apposer le sceau de la réussite sociale sur son CV: «Je suis propriétaire». Cependant, devenir propriétaire a un lourd prix.
Dans notre société, il est très valorisé et valorisant d’être propriétaire. Les gens veulent un toit, un beau toit. On veut s’enraciner, se loger, mais surtout apposer le sceau de la réussite sociale sur son CV: «Je suis propriétaire». C’est une construction sociale, mais le message est efficace. Comme un paon, on déploie sa porte de garage.
Alors, il faut travailler. Travailler fort et longtemps pour réussir à payer le prix d’équilibre du marché entre l’offre et la demande. Devenir propriétaire d’une maison ou d’un condo a un lourd prix. Le prix est souvent plus élevé qu’on le perçoit. Récemment, un entrepreneur m’a dit: «Dans la vie, je n’ai pas vraiment de choix. Je dois payer la banque ou l’impôt». J’avais envie de lui répondre «ou les deux».
Coût fiscal
C’est le premier coût qui me vient en tête. Si on oublie les chanceux qui se font donner une maison ou son équivalent, on doit tous travailler pour s’acheter une maison. Plus la maison coûte cher, plus on aura de gros paiements et plus on devra gagner un salaire important pour la payer.
Ainsi, indubitablement, la maison a un coût fiscal élevé. Non seulement à cause des taxes foncières, mais à cause des impôts à payer sur le revenu. Le paiement de la maison est le poste de dépense qui ampute le plus les finances d’une famille. Selon Statistique Canada, le logement représentait au Canada près de 29 % du total des dépenses courantes moyennes au Canada.
Donc, plus on effectue un paiement mensuel élevé pour rembourser le prêt hypothécaire sur la maison, plus on doit gagner un revenu générant une importante facture fiscale marginale.
Coût de renonciation
Avoir une maison ? C’est renoncer à investir la somme ailleurs. Quand on est à loyer, on peut souvent investir davantage ailleurs à revenu égal. On perd une portion de marge de manœuvre mensuelle en devant assurer, entretenir et payer une maison. On renonce aussi à des activités, des vacances, des loisirs, des biens et des services. Mais surtout, on renonce à du temps. Ce qui ne se rachète pas : du temps.
Coût de financement
Comme la maison est principalement achetée par emprunt, on doit payer le prix de celui-ci. Dans une période actuelle où les taux hypothécaires peuvent osciller autour de 5 % ou 6 % dépendant du terme et du type de prêt, cela affecte grandement la facture salée des intérêts. Pour un emprunt, on doit donc payer plus d’intérêts et d’impôts pour rembourser 1 $ d’emprunt.
Coût de programmes sociaux
Quand on embarque dans la course à la cabane, on cherche à améliorer son sort. Parfois, on paye un certain prix ou un prix certain. Par exemple, l’actionnaire d’une société par actions pourrait se verser un revenu plus élevé pour faire face à la facture hypothécaire de sa maison.
Du même coup, il pourrait perdre une partie de l’aide gouvernementale et augmenter sa facture fiscale effective. Par exemple, plus de revenus égalent moins d’allocations canadiennes pour enfants.
Coût de liberté
Vous voulez emprunter 400 000 $ pour acheter une maison ? Êtes-vous stables ? Quoi ? Oui, pour obtenir un prêt hypothécaire avantageux, il faut démontrer une stabilité dans les revenus et une capacité d’en générer. Pourquoi ? Parce que lorsque l’on entre dans la course aux paiements, on doit s’y faire.
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La pression financière pour payer ladite maison nous force à nous ranger. Il faut laisser aller la frivolité et l’impulsivité. Les liquidités sortant du compte sont prévues chaque mois, on n’a plus la liberté de vivre au gré des sensations.
Coût du risque
Quand on achète une maison, on concentre son risque au niveau de l’actif net. On achète une maison 500 000 $ avec la majorité ou la totalité de l’épargne que l’on possède en mise de fonds. C’est un acte de foi. On utilise l’effet de levier pour concentrer son risque. On ne parle pas ici de diversification et de gestion de risques.
La seule pensée rassurante ? Avoir la certitude que l’on pourra éventuellement vendre le rêve d’être propriétaire à quelqu’un d’autre et à meilleur prix. Il faut dire qu’il faut quand même se loger comme humain : ça supporte la demande.
Coût géographique
Le prix à payer pour devenir propriétaire varie grandement d’une région à l’autre et même d’un quartier à un autre. La mise de fonds sur une maison à Outremont est parfois l’équivalent au prix total d’une maison à Repentigny. On dit qu’en immobilier on doit penser location, location, location. En payeur, on y pense aussi.
Coût d’entretien
L’entretien et les réparations font partie de la vie du propriétaire. Plus la demeure est grande et âgée, plus elle risque de demander de l’amour. Et ça, c’est sans compter la facture des taxes foncières.
Un dilemme simple
Première option: on s’achète une maison raisonnable, on paye peu d’impôts mensuellement pour couvrir les obligations et le gain en capital devient exempté à la revente si on désigne la maison comme résidence principale aux yeux du fisc. Donc, on effectue de petits paiements durant la possession, mais on obtient un moins gros gain en capital à l’abri de l’impôt à la revente.
Deuxième option: on s’achète une plus grosse maison, on paye beaucoup d’impôts mensuellement pour couvrir les obligations hypothécaires et autres frais connexes. À la revente, comme le prix de la maison était plus élevé, on a plus de gain en capital exempté d’impôt.
En somme, s’acheter une maison ne sous-entend pas de se demander si on va en payer la facture, mais de quelle façon. Que préfère-t-on : de gros paiements mensuels et un gros gain sans impôt à la revente ou des petits paiements mensuels et un plus petit gain en évitant l’impôt ?
Généralement, la maison permet tout de même de profiter de l’effet de levier et d’avoir une forme de couverture contre l’inflation à même l’actif immobilier. N’empêche, devenir propriétaire requiert la vie très adulte de faire des paiements. Il a y un prix à être fier comme un paon.