Une réduction importante des droits d’aménagement municipaux pourrait contribuer à stimuler la construction sur certains des marchés les plus chers du Canada, mais ces réductions ne suffiraient pas à elles seules à combler le déficit d’abordabilité, selon une nouvelle analyse de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).
Les droits d’aménagement sont des redevances que les villes imposent aux promoteurs immobiliers et qui servent principalement à financer les infrastructures nécessaires aux nouvelles constructions.
Le gouvernement fédéral consacre des milliards de dollars pour encourager les municipalités à réduire de moitié les droits d’aménagement afin de stimuler l’offre de logements et d’améliorer leur accessibilité financière.
La réduction ou la suppression des droits d’aménagement coûteux pourrait contribuer grandement à combler le déficit de l’offre de logements dans les régions du Grand Toronto et de Vancouver, a indiqué Mathieu Laberge, économiste en chef de la SCHL.
M. Laberge a publié mercredi un rapport spécifiant que la réduction ou la suppression des droits d’aménagement pourrait augmenter le nombre de projets viables, mais que les chiffres varient d’une ville à l’autre.
Il a constaté que s’attaquer à ces redevances n’est pas une panacée pour résoudre les problèmes d’accessibilité au logement au Canada.
«La réduction, voire l’élimination, des droits d’aménagement ne réglerait pas la crise du logement au Canada», a écrit M. Laberge.
«Bien qu’une telle mesure puisse stimuler l’offre, la hausse qu’elle susciterait n’est pas suffisante pour que l’abordabilité revienne aux niveaux d’avant la pandémie dans de nombreuses villes.»
Rendre des projets rentables
Dans une entrevue accordée à La Presse Canadienne, M. Laberge a indiqué que la réduction des droits d’aménagement pourrait aider à rendre les projets rentables dans les villes où les coûts élevés de financement ou du terrain constituent des obstacles majeurs au lancement des travaux.
Toronto verrait le nombre de projets viables grimper de plus de 10 % si les droits d’aménagement étaient réduits de 90 % à 100 %, selon les projections de la SCHL. Cette augmentation s’atténuerait à environ 5 % avec une réduction de 50 % à 60 % des droits d’aménagement.
La suppression totale des droits d’aménagement pourrait se traduire par 10 000 à 16 250 logements supplémentaires par an à Toronto, selon la SCHL. Elle estime que ce nombre comblerait jusqu’à la moitié du déficit de l’offre et ramènerait les prix des logements au niveau d’abordabilité de 2019.
«Dans l’ensemble, les droits d’aménagement modifient ce paysage et ont un impact tant sur le nombre de projets viables que sur le nombre de mises en chantier à venir», a expliqué M. Laberge.
Burnaby, en Colombie-Britannique, connaîtrait la plus forte hausse, avec une augmentation de 14 % du nombre de projets viables à la suite de la quasi-suppression des droits d’aménagement. Dans le même scénario, Ottawa ne verrait qu’une croissance de 3 % du nombre de projets viables.
Un défi financier pour les municipalités
M. Laberge a rappelé que la suppression des droits d’aménagement peut poser un défi financier pour les villes, qui comptent sur ces prélèvements pour financer les infrastructures locales. Il a ajouté que ces frais ont leur place dans les cadres budgétaires de certaines villes, compte tenu de leur influence modeste sur l’offre de logements.
Ces dernières années, les gouvernements ont pris pour cible les droits d’aménagement, les considérant comme un obstacle à l’augmentation de l’offre de logements à l’échelle du pays.
En mars, le gouvernement fédéral a annoncé son intention de partager les coûts avec l’Ontario pour un nouveau fonds de 8,8 milliards $ destiné aux projets d’infrastructure. Pour être admissibles, les municipalités doivent réduire les droits d’aménagement de 30 à 50 % pendant trois ans.
Le portail de candidature pour ce fonds a ouvert lundi. Les municipalités doivent contribuer à hauteur d’au moins 10 % du coût du projet proposé pour que leur demande de financement soit prise en considération.
Ottawa négocie actuellement des accords avec d’autres provinces dans le cadre du Fonds pour bâtir des collectivités fortes de 51 milliards $ annoncé dans le budget 2025.
M. Laberge a souligné dans son rapport que la structure des droits d’aménagement varie d’une ville à l’autre, ce qui rend difficile pour les constructeurs de comparer les coûts des projets. La SCHL travaille à l’élaboration d’un indice de référence pancanadien pour les droits d’aménagement afin de combler cette lacune.
«Le manque de données comparables a aussi créé des attentes irréalistes: on croit à tort que la réduction des droits d’aménagement à elle seule pourrait permettre de résoudre la crise du logement», a écrit M. Laberge dans le rapport.
Lors de l’entrevue, M. Laberge a souligné que les droits d’aménagement constituent un outil que les gouvernements peuvent utiliser pour aider à réduire les coûts de construction, mais que cela devrait s’accompagner de modifications réglementaires et d’efforts visant à réduire les formalités administratives à l’échelle du pays.
«S’il existait une solution miracle pour remédier à la situation du logement dans laquelle nous nous trouvons, nous la connaîtrions et nous serions en passe de résoudre la crise actuelle du logement», a-t-il conclu.
