Les petites annonces de recherche de logement pullulent à Whitehorse. Face à une offre limitée, trouver un logement représente un défi, non seulement pour les personnes à faibles revenus, mais aussi pour celles qui disposent d’un budget plus conséquent.
Whitehorse figure depuis des années parmi les villes canadiennes qui connaissent la plus forte croissance, mais les acteurs locaux craignent que la pénurie de logements freine son développement.
«C’est vraiment fou, ce manque de logements pour les gens», lance Sarah Newton, présidente du conseil d’administration du Northern Community Land Trust, une association à but non lucratif qui construit des logements abordables au Yukon.
«Nous avons un besoin très important d’enseignants, d’assistants pédagogiques, de professionnels de la santé et d’ouvriers du bâtiment, et ce sont précisément ces profils que nous ne pouvons pas attirer sur notre territoire pour le moment en raison du manque de logements», ajoute-t-elle.
La pénurie de logements est un problème récurrent dans tout le Nord canadien, qui doit faire face à des défis particuliers pour créer de nouvelles offres, qu’il s’agisse de facteurs environnementaux ou de la dynamique des chaînes d’approvisionnement.
Alors que les décideurs politiques et les parties prenantes réclament une augmentation de l’offre de logements à l’échelle nationale afin d’améliorer l’accessibilité financière pour les propriétaires, les experts du Nord affirment que la région nécessite une approche «spécialement conçue pour les réalités nordiques».
Un rapport publié le mois dernier par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) indiquait que le logement dans les trois territoires était moins abordable en 2025 qu’en 2021, car une «disponibilité extrêmement faible» limitait à la fois les options du marché libre et les logements subventionnés.
Le nombre de mises en chantier par habitant est demeuré inférieur à celui du reste du Canada, freiné par des coûts de construction élevés, un nombre limité de terrains viabilisés, ainsi que des défis logistiques et liés à la main-d’œuvre.
«Dans des villes comme Whitehorse, les grandes lignes de la situation sont les mêmes que dans les grandes agglomérations canadiennes, mais, si l’on considère les territoires dans leur ensemble, et en particulier le Nunavut, la situation est différente», souligne Aled ab Iorwerth, économiste en chef adjoint de la SCHL.
«Certes, le coût du logement est élevé et le problème d’accessibilité financière est bien réel, mais le Nunavut est également confronté à des problèmes liés à la qualité des constructions et à la surpopulation», précise-t-il.
Dans le Nord, les logements au prix courant sont presque exclusivement concentrés dans les capitales territoriales, selon M. ab Iorwerth, qui croit que c’est probablement en raison des coûts de construction élevés.
«La saison de la construction, lorsque les conditions météorologiques le permettent, est évidemment assez courte. Les chaînes d’approvisionnement sont longues pour acheminer les matériaux vers le Nord, ce qui fait que les coûts énergétiques sont importants», explique-t-il.
«Ce n’est pas un grand marché, les économies d’échelle sont donc limitées. L’accès à une main-d’œuvre qualifiée dans le bâtiment est probablement restreint, ce qui pose des défis majeurs en matière de coûts de construction.»
Le manque d’accessibilité financière a entraîné un besoin croissant pour le modèle que défend l’association dirigée par Mme Newton. La fiducie foncière est sur le point d’achever son premier projet d’envergure, un complexe immobilier de 32 logements à Whitehorse qui permettra aux habitants de la région d’acheter à un prix réduit grâce à des dons fonciers, à des financements fédéraux et territoriaux, ainsi qu’à une conception «efficace».
Le projet est conçu en tenant compte des conditions locales, avec des caractéristiques telles qu’un bardage ignifuge.
«Nous avons placé les conceptions respectueuses de l’environnement, économes en énergie et durables en tête de nos priorités, car nous pensons que l’accessibilité financière ne consiste pas à construire à moindre coût, mais à construire des logements durables et tournés vers l’avenir», indique Mme Newton.
Outre les hivers longs et rigoureux qui limitent les périodes de construction possibles, de nombreux matériaux doivent être acheminés depuis les grandes villes, ce qui ne se fait pas du jour au lendemain.
«Nous avons dû commander des meubles de cuisine depuis le sud et cela a été un véritable défi, car s’il manquait quelque chose ou si une commande était erronée, on ne pouvait pas simplement faire un saut au magasin du coin pour aller chercher ce dont on avait besoin. Cela entraîne des retards dans la livraison de certains éléments à des moments précis», explique Mme Newton.
S’adapter aux conditions
Le rapport de la SCHL indique que le Nord présente des défis uniques, mais aussi des «occasions d’innovation». Cela inclut «une conception mieux adaptée aux spécificités régionales et des solutions de logement écoénergétiques qui répondent aux conditions du Nord et de l’Arctique».
Mme Newton donne l’exemple du projet de l’établissement de soins de longue durée de Kivalliq à Rankin Inlet, dans les Territoires du Nord-Ouest, qui intègre l’orientation du bâtiment, des stratégies de performance thermique, la lumière naturelle ainsi que des systèmes de chauffage passifs et mécaniques afin d’améliorer le confort dans les conditions arctiques.
Arcan Group, une entreprise générale de construction et de conception basée dans les Territoires du Nord-Ouest, s’est tournée vers la construction de maisons «prêtes à emménager» depuis quatre ans, dans le cadre d’un partenariat avec la Première Nation de Hay River.
Hughie Graham, directeur des partenariats et du développement de l’entreprise, décrit ce modèle comme une «construction modulaire hybride». Les éléments constitutifs des maisons sont fabriqués tout au long de l’année dans une installation couverte, plutôt que sur les chantiers lorsque les conditions météorologiques le permettent.
Ces éléments sont ensuite acheminés vers les communautés locales pour y être assemblés sur place.
«Nous construisons des maisons conçues pour résister aux conditions arctiques», se félicite-t-il, ajoutant que le Nord «n’a pas besoin de solutions de construction issues du sud».
Selon M. Graham, la préfabrication améliore le contrôle de la qualité et limite les retards liés aux conditions météorologiques. Bien que de nombreux logements modulaires de la région proviennent du sud du Canada depuis des années, il souligne que certains ne répondent pas aux normes requises pour les conditions du Nord.
Il indique que la conception d’Arcan permet d’obtenir «des structures à haute efficacité énergétique dotées de systèmes mécaniques modernes», construites pour durer plus longtemps. Ce type de construction intègre une isolation extérieure supplémentaire et évite également le recours aux planches et lattes que les constructeurs du sud utilisent parfois pour ne pas avoir à se soucier des fissures dans les plaques de plâtre pendant le transport.
«Le coût du chauffage d’un logement à Ulukhaktok, par exemple, est trois fois plus élevé qu’à Yellowknife, et celui de Yellowknife est trois fois plus élevé qu’à Calgary», rapporte M. Graham.
«Ainsi, si nous parvenons à fabriquer un produit économe en énergie, les frais liés aux services publics seront moins élevés.»
À ce jour, Arcan a construit des logements dans environ la moitié des 33 collectivités des Territoires du Nord-Ouest.
