La situation dans laquelle se sont retrouvés deux couples propriétaires d’un bien immobilier dans une station balnéaire de Colombie-Britannique relevait du «cauchemar», mais elle n’était pas due à la négligence d’un agent immobilier, selon la juge Elin Sigurdson de la Cour suprême de Colombie-Britannique.
Ce texte est une traduction d’un article de CTV News.
La juge avait pour mission d’examiner la poursuite civile déposée par les couples contre Gary Turner et RLK Realty Inc., qui alléguaient que l’agent immobilier et son agence étaient responsables du contrat de vente frauduleux visant à transférer un condo au sein de la station de ski Big White d’un couple à l’autre.
Luke et Kim McNally étaient les propriétaires du condo en question, et ils avaient pris contact avec M. Turner au sujet de la possibilité de le mettre en vente. Si la décision rendue par la juge Sigurdson le 25 mars indique que Turner et les McNally avaient convenu d’établir une relation contractuelle, c’est à ce moment-là qu’un ou plusieurs fraudeurs inconnus, se faisant passer pour le couple, ont pris le relais.
M. Turner a indiqué au tribunal qu’il pensait toujours communiquer avec les véritables McNally lorsqu’il a commencé à commercialiser et à vendre le bien, trouvant finalement des acheteurs en la personne de Russell et Anne Marie Kirby, qui ont proposé 580 000 dollars pour ce condo composé de trois chambres.
Après que les fraudeurs eurent accepté leur offre, les Kirby ont vendu leur propre condo à Big White. Ils s’apprêtaient à prendre possession de la propriété des McNally lorsque l’avocate chargée du transfert de propriété, engagée par les fraudeurs pour mener à bien la transaction, s’est récusée, affirmant qu’elle ne pouvait pas vérifier de manière adéquate les identités présumées des fraudeurs.
À ce stade, la transaction a échoué, laissant les Kirby sans aucune propriété à Big White et les McNally sous le choc d’apprendre que leur identité avait été volée.
Les fraudeurs n’ont jamais été identifiés.
Les couples ont poursuivi M. Turner et son employeur en justice, arguant qu’ils n’avaient pas pris les mesures adéquates pour confirmer l’identité des McNally — mesures qui auraient permis de démasquer la fraude plus tôt.
Bien qu’elle ait exprimé de la compassion pour la situation difficile des couples, la juge Sigurdson n’a pas pu se rallier à leurs arguments juridiques. Elle a statué que Turner et RLK avaient respecté la norme de diligence qui leur était imposée par la loi au moment de la transaction et n’avaient pas fait preuve de négligence. Elle a rejeté la plainte et condamné les plaignants aux dépens.
Règles de vérification d’identité
«La cause des plaignants mérite une grande compassion», écrit la juge Sigurdson au début de sa décision.
«Les événements dont je suis saisie relèvent du cauchemar. L’intrusion et la supercherie commises par les fraudeurs constituaient une atteinte à la vie privée, une tentative de vol important, et leurs actes ont entraîné des préjudices dont la gravité va de simples désagréments à la perte de temps et de dépenses, en passant par le coût d’opportunité lié à la perte de valeur des biens et des troubles psychologiques. Ces événements et leurs effets ont été, à juste titre, extrêmement pénibles pour toutes les personnes concernées.»
La question n’était toutefois pas de savoir si les couples avaient subi un préjudice — la décision les décrit comme des « spectateurs totalement innocents » dont le sort n’était « absolument pas de leur faute » — mais si les défendeurs étaient responsables de ce préjudice.
Les McNally et les Kirby ont avancé deux arguments pour expliquer en quoi Turner et RLK pouvaient être tenus responsables de la fraude. Le premier était qu’ils avaient commis une négligence dans leur relation d’affaires avec les plaignants, et le second était qu’ils avaient fait des déclarations trompeuses par négligence — une forme de fraude.
Sigurdson a d’abord examiné l’allégation de négligence, notant que pour prouver une telle allégation, un plaignant doit démontrer que le défendeur avait envers lui un devoir de diligence, qu’il n’a pas respecté la norme de diligence attendue et qu’il a causé le préjudice du plaignant par ce manquement.
Turner avait un devoir de diligence envers les McNally car il avait accepté d’agir en tant qu’agent immobilier pour eux, mais Sigurdson a jugé que les Kirby n’avaient pas une relation suffisamment étroite avec Turner pour qu’il leur doive un devoir de diligence.
Même s’il avait eu un devoir de diligence envers les deux couples, la question aurait été de savoir si Turner avait respecté la norme de diligence attendue d’un agent immobilier dans ces circonstances, ce que Mme Sigurdson a jugé être le cas.
Selon la décision, la question clé était de savoir à quel moment du processus Turner était légalement tenu de confirmer l’identité de ses clients.
La décision note que le formulaire «Fiche d’identification personnelle » de l’Association canadienne de l’immeuble, tel qu’il existait au moment de la transaction fin 2020 et début 2021, prévoyait trois méthodes pour confirmer l’identité d’un client.
L’agent immobilier pouvait comparer la personne à une pièce d’identité avec photo délivrée par le gouvernement en personne, comparer le nom, la date de naissance et l’adresse de la personne à un dossier de crédit canadien ou examiner deux sources d’identification indépendantes sans que le client soit physiquement présent.
«Le formulaire précise que le IIIR doit être rempli : i) pour un acheteur lorsque l’offre est soumise et/ou un acompte versé ; et ii) pour un vendeur lorsque celui-ci accepte l’offre», indique la décision de Sigurdson.
Selon la décision, M. Turner a demandé des documents d’identité aux fraudeurs dès le début de sa correspondance avec eux, mais il ne les a pas reçus immédiatement. Les fraudeurs ont finalement fourni des copies de documents qu’ils prétendaient être les passeports des McNally le lendemain de l’acceptation de l’offre des Kirby.
Bien que ce délai n’ait pas été idéal, il était conforme aux règles d’identification des clients en vigueur à l’époque, selon la décision de M. Sigurdson.
« Je conclus, sur la base des preuves dont je dispose, que la pratique courante à l’époque permettait à l’agent du vendeur de vérifier l’identité du vendeur à tout moment avant la conclusion de la vente », indique la décision.
Déclaration inexacte par négligence
La plainte pour déclaration inexacte par négligence a également été tranchée sur la base du processus de vérification d’identité suivi par Turner.
Pour prouver une allégation de déclaration fausse par négligence, le plaignant doit démontrer que le défendeur a fait une déclaration fausse ou trompeuse sur laquelle le plaignant s’est fondé, et que le plaignant a subi un préjudice du fait de cette confiance. Le défendeur doit également avoir manqué à l’obligation de diligence qu’il avait envers le plaignant lorsqu’il a fait cette déclaration.
Les Kirby ont fait valoir que le contrat d’achat et de vente qu’ils avaient signé constituait une telle déclaration, mais le juge Sigurdson n’était pas de cet avis.
«Bien que les déclarations alléguées aient été faites sur la base d’informations erronées, les défendeurs n’ont pas manqué à la norme de diligence requise en les faisant», indique la décision du juge.
«J’ai conclu qu’à l’époque des faits, les pratiques et le calendrier de vérification d’identité étaient tels que, lorsque M. Turner s’est fondé sur les informations en sa possession pour communiquer l’annonce et accepter l’offre, il ne l’a pas fait par négligence.»
Dans le même ordre d’idées, les McNally ont fait valoir que Turner avait fait des déclarations négligentes concernant son respect des normes de vérification d’identité, ce que Sigurdson a rejeté.
«Compte tenu de ma conclusion selon laquelle la vérification effectuée aurait pu satisfaire au processus Dual ID, et que la vérification d’identité n’était pas requise avant la conclusion de la vente, sa description du processus est juste», indique la décision.
«Je comprends que les McNally estiment, avec le recul, qu’il y avait des signes indiquant que les choses n’étaient pas ce qu’elles semblaient être. Cette évaluation rétrospective de la nécessité d’une plus grande méfiance ne donne pas lieu à une action pour déclaration fausse par négligence.»
Pour ces raisons, le juge a rejeté les demandes du couple et a condamné les McNally aux dépens de Turner et de RLK.
«Je dois apprécier les faits de cette affaire sur la base des normes en vigueur à l’époque, et non sur la base de ce que je souhaite ou de ce que je crois qu’il aurait dû se passer», conclut la décision.
«Compte tenu de ce qui était connu à l’époque et des preuves relatives aux exigences et aux pratiques suivies à ce moment-là, je ne conclurais pas que M. Turner ou RLK Realty ont agi avec négligence dans ces circonstances ou ont causé un préjudice aux plaignants.»
