Les prix des maisons font l’objet d’une grande attention, mais la question la plus pertinente est de savoir quel revenu il faut pour en assumer confortablement les frais. Cela dépend du taux auquel vous êtes admissible, de votre mise de fonds et de vos autres dépenses mensuelles.
Un expert en finances revient sur les trois fourchettes de prix courantes, sur le revenu qu’un prêteur exigera pour chacune d’elles et ce qui est considéré comme un montant confortable.
Ce texte est une traduction d’un article de CTV News.
Le taux utilisé
La Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,25% le 2 septembre et elle a averti que les risques d’inflation augmentaient. Les prêts hypothécaires fixes assurés d’une durée de cinq ans ou plus affichaient un taux moyen de 4,01% en juin, selon les données de la Banque du Canada.
Mes autres hypothèses: un acheteur d’une première maison, la mise de fonds minimale (5% des premiers 500 000$ et 10% du reste), une période d’amortissement de 30 ans, des impôts fonciers représentant 1% du prix, 250$ par mois pour le chauffage et aucune autre dette. Tous les montants de revenu correspondent au revenu du ménage.
1. Ce qu’un prêteur voudra voir
Les prêteurs évaluent votre admissibilité en se basant sur un taux plus élevé que celui que vous paierez réellement. Dans le cadre du test de résistance fédéral, il s’agit du plus élevé entre 5,25% et votre taux contractuel majoré de 2%, ce qui correspond aujourd’hui à environ 6%.
Les prêteurs plafonnent également le total de vos versements hypothécaires, de vos impôts fonciers et de vos frais de chauffage à 39% du revenu brut du ménage dans le cas d’un prêt hypothécaire assuré. En combinant ces deux règles, le revenu requis s’élève approximativement à: 90 000 $ pour une maison de 400 000 $; 150 000 $ pour une maison de 700 000 $; et 210 000 $ pour une maison de 1 million de dollars (M$). Pour un couple, cela correspond à deux salaires d’environ 45 000$, 75 000$ et 105 000$ respectivement.
Ces chiffres sont approximatifs, et les chiffres exacts de votre prêteur varieront. Mais si le revenu de votre ménage est bien inférieur au montant correspondant au prix de la propriété que vous envisagez d’acheter, votre demande ne sera probablement pas approuvée.
2. Ce qui est raisonnable
Être admissible et se sentir à l’aise sont deux choses différentes. À 3 % du revenu brut, vos frais de logement représentent près de la moitié de votre salaire net une fois les impôts déduits, et ce, avant même de tenir compte de l’alimentation, du transport ou de l’épargne. C’est là que les budgets commencent à se dégrader.
Les frais de logement ne doivent pas dépasser le tiers du revenu brut et ce calcul doit s baser sur la mensualité issue du test de résistance, et non sur celle qui vous est proposée aujourd’hui. Le montant issu du test de résistance correspond à ce à quoi vous pourriez être confronté lors du renouvellement si les taux venaient à évoluer. C’est donc le chiffre le plus sûr sur lequel fonder vos prévisions. Sur cette base, le revenu requis est plutôt de 105 000$ pour la maison de 400 000$, de 175 000$ pour celle de 700 000 $ et de 245 000$ pour celle de 1 M$.
Si vous vous situez entre le chiffre avancé par le prêteur et celui mentionné, vous pouvez tout de même acheter. Vous disposerez simplement d’une marge de manœuvre réduite pour le reste, et il vaut mieux être honnête avec vous-même à ce sujet avant de vous engager.
3. Votre lieu de résidence influe sur la réponse
Le financement d’une maison de 700 000$ coûte la même chose dans toutes les provinces, mais son coût de possession varie. Les taux d’impôt foncier, les factures de chauffage, l’assurance habitation et l’impôt provincial sur le revenu ont tous une incidence sur ce qu’il vous reste une fois l’hypothèque payée, et l’écart entre deux villes peut s’élever à des milliers de dollars par année.
Ce sujet a été abordé dans une récente vidéo de Blueprint Financial comparant le déménagement dans une autre province à celui à l’extérieur du Canada, et les différences de coût de la vie. Si une fourchette de prix vous semble hors de portée là où vous vivez, cela vaut la peine de faire les mêmes calculs pour une autre ville que vous envisageriez réellement.
4. Comment combler l’écart
Si vos revenus sont insuffisants, plusieurs options s’offrent à vous. Une mise de fonds plus importante réduit le montant de l’hypothèque, et avec une mise de fonds de 20%, vous évitez complètement l’assurance prêt hypothécaire. Une période d’amortissement de 30 ans (offerte pour les prêts hypothécaires assurés aux acheteurs d’une première maison et à toute personne achetant une maison neuve) réduit le montant des versements par rapport à une période de 25 ans, bien que vous payiez davantage d’intérêts au fil du temps et une légère majoration de la prime d’assurance.
L’ajout d’un coemprunteur, ou la prise en compte d’un revenu provenant d’une activité secondaire ou d’un logement locatif, peut également augmenter le montant qui vous est accordé, bien que les prêteurs ne tiennent pas nécessairement compte de chaque dollar de ce revenu.
Quelle que soit l’option que vous choisissiez, veillez à séparer les frais de clôture de votre mise de fonds. Les droits de mutation, les frais juridiques et les frais de déménagement sont prélevés sur votre épargne avant votre premier versement.
Conclusion
Le revenu qu’un prêteur doit vérifier et le revenu qui vous permet de vivre confortablement dans votre maison sont deux chiffres différents, et il est utile de connaître les deux avant de commencer vos recherches.
Le taux directeur reste stable pour l’instant, mais la Banque du Canada a indiqué qu’elle était prête à agir si nécessaire et a mis en garde contre les risques d’inflation; il est donc judicieux de vous laisser une certaine marge de manœuvre.
Si vous êtes presque au but, mais pas tout à fait, un acompte plus important, un autre endroit ou un peu plus de temps peuvent vous permettre d’atteindre votre objectif.
Christopher Liew est titulaire des titres CFP® et CFA, et ancien conseiller financier. Il rédige des conseils en matière de finances personnelles destinés à des milliers de lecteurs canadiens chaque jour sur Blueprint Financial.
