Le secteur de l’immobilier commercial canadien pourrait se trouver à un tournant après que les taux de vacance des immeubles de bureaux et des propriétés industrielles au Canada ont simultanément baissé pour la première fois depuis 2020, selon une nouvelle analyse.
Le rapport de Colliers International indique que le taux national de vacance des bureaux s’élevait à 13,6 % au premier trimestre 2026, en baisse d’un point de pourcentage par rapport à l’année précédente, ce qui marque l’une des améliorations les plus significatives depuis la pandémie de COVID-19.
Le marché industriel canadien, quant à lui, a enregistré sa première baisse nationale du taux de vacance depuis 2022, celui-ci tombant à 3,5 %.
Selon le rapport, ces tendances suggèrent que le marché de l’immobilier commercial dans son ensemble évolue vers un environnement plus équilibré.
«La durée de la hausse, en particulier celle du taux de vacance des bureaux, était tout à fait sans précédent», explique Adam Jacobs, directeur de la recherche chez Colliers Canada, lors d’une entrevue.
«Les taux ont augmenté pendant cinq ou six bonnes années (…) mais la dynamique de retour au bureau que nous avons observée, en particulier à Toronto, a été très rapide au cours des six derniers mois et a véritablement redressé le marché assez rapidement.»
Il ajoute que la demande de location reste principalement concentrée sur «la crème de la crème» des immeubles, et qu’il faudra peut-être un certain temps avant que cette dynamique ne se répercute sur d’autres biens moins convoités.
Offre excédentaire
Toronto et d’autres grands centres urbains du Canada sont toujours confrontés à une offre excédentaire d’espaces de bureaux existants après une vague de livraisons postpandémique, rappelle Ben Haythornthwaite, directeur de l’analyse de marché chez CoStar Group.
«Le marché des bureaux, c’est un peu comme si un patient en soins intensifs venait d’être transféré en service général», image M. Haythornthwaite.
«Il est toujours malade, mais son état ne s’aggrave pas, et c’est pourquoi nous constatons une baisse du taux de vacance.»
Alors que de nombreuses entreprises ont fait revenir leurs employés au bureau au moins une partie de la semaine, la croissance du parc immobilier est en train de «s’arrêter presque complètement», selon le rapport de Colliers.
Moins de deux millions de pieds carrés de nouveaux espaces de bureaux sont actuellement en construction, ce qui marque un ralentissement majeur par rapport à la période 2021-2023. Au cours de cette période, 1,8 million de pieds carrés de nouveaux espaces étaient livrés en moyenne chaque trimestre à l’échelle nationale.
Le ralentissement de la construction de nouveaux bureaux signifie que le Canada ne devrait pas connaître d’augmentation significative de l’offre avant la fin de la décennie, étant donné que la construction peut prendre environ trois à sept ans par projet, signale Shalabh Garg, analyste chez Veritas Investment Research.
Il prévoit que les taux d’inoccupation continueront de baisser, d’autant plus que de plus en plus d’espaces de bureaux sont également convertis à des fins résidentielles, mais qu’ils n’atteindront pas les niveaux d’avant la pandémie.
«Un taux de vacance de 5 à 10 % est optimal, mais il est difficile d’imaginer que nous y parvenions», ajoute-t-il, soulignant que la dernière fois que l’activité de construction a été aussi faible remonte au début des années 2000.
«Il faudrait que l’on assiste à une conversion beaucoup plus importante des anciens espaces de bureaux vers d’autres usages.»
Les chocs de l’industrie
Du côté industriel, M. Jacobs indique que le marché se remet vigoureusement d’un bref choc causé par les droits de douane et l’incertitude commerciale de l’année dernière.
L’absorption du marché a dépassé l’offre nouvelle au cours du trimestre, avec plus de 3,6 millions de pieds carrés nouvellement occupés, contre 3 millions de pieds carrés livrés, selon le rapport.
M. Jacobs souligne que cette tendance montre que le marché se stabilise après une accumulation des stocks.
«Où que vous viviez, vous pouvez constater que de nombreux nouveaux entrepôts ont été construits au cours des cinq dernières années et qu’il existe en quelque sorte un cycle naturel sur chaque marché», explique-t-il.
«Il faut un certain temps pour absorber tout cela. Mais je pense que nous avons pour ainsi dire passé le cap, tant sur le marché des bureaux que sur le marché industriel, où beaucoup de constructions ont été réalisées. Il était difficile de tout construire, et maintenant la construction ralentit vraiment et nous commençons à voir ces espaces se remplir.»
Colliers indique que les mises en chantier dans le secteur industriel ont bien résisté au premier trimestre, avec 5,6 millions de pieds carrés de nouveaux projets lancés. Toronto, Vancouver et Calgary ont représenté 76 % de l’ensemble des nouvelles mises en chantier.
«Dans l’ensemble, je pense que nous allons continuer à voir la demande augmenter pour les espaces industriels et que ces espaces seront absorbés», précise M. Haythornthwaite.
Il ajoute que les marchés industriels devraient continuer à se resserrer dans les années à venir, mais que la renégociation imminente de l’Accord Canada-États-Unis-Mexique jette une ombre d’incertitude à court terme.
«Je pense que nous allons probablement assister à un ralentissement des locations au cours des deux prochains mois, le temps que les gens attendent de voir ce qu’il en adviendra, car nous nous en approchons à grands pas», conclut M. Haythornthwaite.
