Quatre jours avant Noël, les acheteurs faisaient la file autour du Bay Centre à Victoria, en Colombie-Britannique, où un coin du centre commercial avait été transformé en une scène rappelant une rue commerçante de Londres.
Dans les vitrines, des ours et des marmottes animatroniques vêtus de tabliers et de toques de chef se promenaient. À l’intérieur, le père Noël flottait dans une montgolfière suspendue au plafond, tandis qu’un train ancien exposait un arc-en-ciel de bonbons et autres friandises et que les acheteurs examinaient des jouets sous un auvent de feuillage.
«Nous avons déployé beaucoup d’efforts pour créer cette magie», se souvient Ryan Townsend, dont le nouveau grand magasin Sabayons était responsable de cette fantaisie festive.
L’entreprise a insufflé une nouvelle vie à un bâtiment qui, il y a tout juste un an, était sur le point d’être fermé et laissé à l’abandon.
La plus ancienne entreprise du Canada, La Baie d’Hudson, a déposé une demande de protection contre ses créanciers le 7 mars 2025, sous le poids d’une dette de 1,1 milliard $. Cette décision a déclenché un processus juridique complexe, qui est toujours en cours, alors que l’entreprise vieille de 355 ans met fin à ses activités, et a entraîné la fermeture de ses 80 magasins et de 16 autres sous l’enseigne de sa filiale Saks.
Un an plus tard, une analyse de La Presse Canadienne a révélé que la grande majorité d’entre eux, soit au moins 73 anciens magasins La Baie d’Hudson ou Saks, sont toujours vides, même si certains ont des locataires qui s’apprêtent à emménager. Certains de ces sites figuraient autrefois parmi les propriétés commerciales les plus prisées du pays, notamment le long de la rue menant au Centre Eaton de Toronto, près du marché ByWard à Ottawa et au cœur des centres-villes de Vancouver, Montréal et Calgary.
Une nouvelle croissance
D’autres propriétés ont déjà repris vie grâce à de nouveaux venus comme Sabayons ou à des habitués des centres commerciaux qui ont profité de la disparition de La Baie pour stimuler leur propre croissance.
La Presse Canadienne a dénombré 14 anciens magasins La Baie et Saks repris par les marques Urban Behaviour et Urban Planet de YM, 3 abritant désormais des magasins de vêtements à prix réduit Continental et 3 accueillant des Designer Depots.
Une nouvelle version de Zellers a emménagé dans une partie de l’ancien espace de La Baie du centre commercial Londonderry à Edmonton, et Goodwill a remplacé Saks Off Fifth sur Queensway à Toronto. Les magasins de meubles Nuevo et Accents@Home ont chacun repris un bien immobilier au Québec et en Alberta, respectivement.
Cette mosaïque de locataires nous rappelle qu’il n’existe pas de solution unique pour ces espaces immenses et complexes qui, depuis leur création, ont rarement accueilli autre chose que des grands magasins.
Avec le déclin du modèle traditionnel des grands magasins, dû à l’augmentation des achats en ligne et à l’ouverture croissante de boutiques par les marques pour vendre directement aux consommateurs, les propriétaires ont désormais la tâche peu enviable d’attirer les quelques entreprises qui souhaitent encore disposer de propriétés gigantesques ou de repenser complètement ces propriétés.
Le fait que de nombreux locaux soient encore vacants ne signifie pas que les propriétaires ne font pas d’efforts, souligne Don Gregor, vice-président directeur d’Aurora Retail Group.
«Lorsque je discute avec des gens comme Oxford, Cadillac Fairview ou Primaris, par exemple, ils travaillent encore sur la logistique, sur la manière d’utiliser ou de diviser l’espace, analyse-t-il. Je pense qu’ils auront des idées sérieuses d’ici la fin du mois… mais cela ne sera pas facile.»
Des espaces immenses
Les plus grands magasins La Baie et Saks sont pour la plupart des propriétés autonomes situées en centre-ville, qui occupent des pâtés de maisons entiers, d’une superficie d’environ 600 000 pieds carrés, mais même certaines des propriétés plus petites seront difficiles à remplir par un seul locataire. La Baie et Saks étaient souvent des locataires phares dans les centres commerciaux, ce qui signifie qu’ils bénéficiaient de biens immobiliers de premier choix, sur plusieurs niveaux, et de loyers peu élevés en échange de leur capacité à attirer du trafic piétonnier.
Un rapport publié en janvier par la société immobilière JLL indique que la superficie moyenne des baux dans les centres commerciaux au Canada est d’environ 3700 pieds carrés. En moyenne, La Baie utilisait 152 000 pieds carrés par magasin, soit environ 40 fois la superficie d’un magasin moyen.
De plus, tous ceux qui recherchent un bien immobilier de la taille de ceux occupés par La Baie n’ont que l’embarras du choix. La faillite de Sears, Target, Nordstrom et maintenant Toys“R”Us au Canada a laissé de nombreux biens immobiliers de grande taille disponibles dans les meilleurs quartiers commerçants, même plusieurs années après le départ des détaillants.
«Le tout dernier magasin Target a probablement été loué l’année dernière», rappelle M. Gregor, faisant référence à l’entreprise américaine qui a quitté le Canada en 2015.
Et beaucoup d’entre eux étaient en bien meilleur état que les sites de La Baie, qui avaient cruellement besoin de réparations au niveau des toits, des ascenseurs, des escaliers roulants, des toilettes et des systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation, selon les documents judiciaires.
Une grande partie de ces travaux n’a pas pu commencer dès que La Baie d’Hudson a demandé la protection contre ses créanciers à l’approche de la semaine de relâche, car l’entreprise cherchait encore une solution miracle qui lui permettrait de garder six magasins ouverts. Lorsque cette solution a échoué, ses magasins n’ont fermé qu’en juin. Même après leur fermeture, il a fallu les vider de leur mobilier et de leurs équipements, et La Baie a dû renoncer à ses baux avant que les propriétaires puissent laisser d’autres locataires s’installer.
Sur certains sites, ces tâches ont été accomplies en quelques mois, mais cela a pris plus de temps dans de nombreux autres, car La Baie a conservé des dizaines de baux dans l’espoir de les vendre afin de récupérer une partie des 1,1 milliard $ qu’elle devait à ses créanciers.
En juin, la milliardaire Ruby Liu a acheté trois baux dans des centres commerciaux de Colombie-Britannique dont elle est propriétaire pour 6 millions $, et, en juillet, YM en a racheté cinq pour 5,03 millions $, tandis qu’Ivanhoe Realties a racheté l’un des baux détenus par sa société mère pour 20 000 $.
L’épisode Ruby Liu
Mais le plus grand retard est peut-être venu de la tentative de La Baie de vendre à la société Central Walk de Mme Liu 25 autres baux pour 69,1 millions $. L’accord annoncé en mai a laissé les magasins vides tout l’été, tandis que le détaillant se battait contre les propriétaires, arguant que Mme Liu n’était pas prête à mettre en œuvre son projet d’ouvrir de grands magasins portant son nom et comprenant des espaces de divertissement et de restauration dans leurs centres commerciaux. Ce n’est qu’en octobre qu’un tribunal a bloqué la vente, ce qui a incité La Baie à commencer à restituer ces propriétés aux propriétaires en novembre.
Mme Liu n’a toujours pas ouvert de magasins dans les anciens locaux de La Baie et Saks dans ses trois centres commerciaux, alors qu’elle avait annoncé pouvoir en ouvrir 20 dans les 180 jours suivant l’achat des baux. Les porte-parole de la société Central Walk de Mme Liu n’ont pas répondu aux demandes de commentaires visant à savoir si elle prévoyait toujours d’ouvrir sa propre chaîne de grands magasins.
Mae Wang, de Central Walk, indique dans un courriel adressé à La Presse Canadienne que la société «travaille sur des projets pour ces espaces et a suscité un vif intérêt de la part d’un certain nombre de marques renommées».
Ryan Townsend, qui est également propriétaire de Market Garden, un fournisseur de semences devenu épicerie fine, n’a jamais douté qu’il réaliserait les ambitions qu’il nourrissait depuis des années avant l’effondrement de La Baie et l’ouverture de Sabayons.
Mais lorsqu’il a proposé à La Baie de reprendre le dernier étage pour y installer un espace gastronomique, l’entreprise était sur le point de se placer sous la protection de la loi sur la faillite.
Soucieux de ne pas laisser passer cette occasion, M. Townsend a acheté des remorques de camion, des étagères, des luminaires et à peu près tout le matériel qu’il pouvait obtenir de La Baie, tout en essayant de convaincre le Bay Centre de le laisser emménager.
Le renouveau des grands magasins
À la fin du mois d’août, alors que M. Townsend parcourait l’Europe à la recherche de marchandises, c’est devenu officiel: il a obtenu un bail pour le rez-de-chaussée de La Baie.
M. Townsend s’est mis au travail: un forgeron a fabriqué des arbres pour la forêt du rayon jouets, un électricien a construit le train et des animatroniques ont été commandées en France. D’énormes boîtes-cadeaux destinées à masquer les escaliers roulants et des ballerines fabriquées à partir d’anciens mannequins de yoga de La Baie et de papier crépon ont également été installées.
Tout a été prêt juste à temps pour l’ouverture de Sabayons, à l’approche des fêtes de fin d’année.
«En quatre jours, je pense que plus de 25 000 personnes sont venues dans le magasin et nous avons écoulé plus de la moitié de mon stock», confie M. Townsend.
Alors que ses étagères se vidaient, le Fonds de placement immobilier RioCan a signé un bail qui permettra à Nations Experience de déménager son épicerie, son espace de restauration et son espace de divertissement dans l’ancien emplacement de La Baie à Oakville Place, à l’ouest de Toronto, d’ici début 2027.
À The Shops at Pickering City Centre, la salle de quilles Splitsville Bowl devrait emménager dans l’ancien local de Saks Off Fifth d’ici l’automne 2026, et le directeur général de la société a laissé entendre que ce ne serait peut-être pas le dernier magasin Saks dont elle prendrait possession.
«Nous étudions actuellement plusieurs possibilités à travers le Canada, dans d’anciens locaux de Saks et La Baie d’Hudson qui nous ont été proposés par des propriétaires, explique Andy Johnson. Nous espérons pouvoir concrétiser certaines d’entre elles.»
JLL prévoit que 65 % des espaces commerciaux vacants de La Baie seront loués à de nouveaux locataires dans les deux ans, mais que la majorité des unités devront être occupées par plusieurs locataires. Quelque 22 % seront probablement réaménagés, peut-être en copropriétés, bureaux et centres communautaires, comme l’envisageaient les propriétaires lorsqu’ils s’opposaient à la volonté de Mme Liu de s’installer dans leurs immeubles.
Un musée à Montréal
L’un des projets de réaménagement les plus spectaculaires pourrait voir le jour à Montréal. La Corporation James Bay Eeyou, une organisation crie, et le promoteur immobilier JHD Immobilier souhaitent investir près de 400 millions $ pour transformer l’ancien magasin La Baie de la rue Sainte-Catherine en un musée du commerce des fourrures, un centre culturel autochtone et un complexe hôtelier qui ouvrira ses portes d’ici 2029.
«Nous voyons en ce projet une façon de donner un nouveau souffle au bâtiment tout en préservant son âme», a déclaré Henry Gull, président de la Corporation James Bay Eeyou, dans un communiqué publié en septembre.
M. Townsend partage le même sentiment à propos de Sabayons. En fait, son nom est un mélange des noms des détaillants — Saba Bros., Eaton’s et The Bay — qui exploitaient le terrain du Bay Centre avant son magasin.
Il ne cherche pas à recréer ces commerces, mais il est fier d’avoir redynamisé leur ancien emplacement à tel point qu’il a récemment dû effectuer un voyage d’achat de 28 jours en Europe pour acheter suffisamment de produits afin de satisfaire la demande.
Bien qu’il n’envisage pas d’ouvrir d’autres magasins Sabayons dans d’anciennes propriétés de La Baie, il n’exclut pas complètement l’ouverture d’un autre magasin sous un autre nom près de son centre d’expédition de la côte Est.
«D’un point de vue logistique, il serait très judicieux d’avoir une représentation dans cette partie du pays, mais ce n’est certainement pas pour demain», conclut M. Townsend.
