Demandez à n’importe quel acheteur d’une première maison pour quoi il économise, et il vous répondra probablement «l’acompte». C’est sans conteste le montant le plus important. Mais ce n’est pas la totalité des frais. De nombreux acheteurs rassemblent péniblement chaque dollar pour l’acompte, puis sont pris au dépourvu par une deuxième vague de coûts au cours des dernières semaines précédant la signature.
Certaines de ces factures arrivent sans crier gare, et la plupart doivent être payées en espèces.
Ce texte est une traduction d’un article de CTV News.
Un expert en finances aborde les frais de clôture que les acheteurs d’une première maison sous-estiment le plus, et sur la manière de les prévoir dans votre budget afin que le jour du déménagement ne commence pas par une course effrénée pour trouver de l’argent.
Important
Le prix moyen national d’une maison s’est établi à 696 078 $ en juin, selon les données de l’Association canadienne de l’immobilier rapportées par CTV News, et les ventes reprennent lentement à mesure que les acheteurs reviennent sur le marché.
Voici un aspect souvent négligé : les frais de clôture représentent généralement de 1,5% à 4% du prix d’achat, selon la Banque Scotia. Pour une maison de 750 000$, cela représente entre 11 250$ et 30 000$ en plus de votre mise de fonds.
1. Taxe de transfert foncier
Il s’agit généralement du coût de clôture le plus important et de nombreux acheteurs d’une première maison n’en ont jamais entendu parler avant que leur avocat n’en fasse mention. La plupart des provinces imposent une taxe lorsqu’un bien immobilier change de mains. Celle-ci est calculée en pourcentage du prix d’achat et est exigible en totalité le jour de la clôture.
La bonne nouvelle, c’est que plusieurs provinces offrent un allègement fiscal aux acheteurs d’une première maison. En Ontario, par exemple, les acheteurs d’une première maison admissibles peuvent obtenir un remboursement pouvant atteindre 4000$, ce qui annule entièrement la taxe sur les premiers 368 000$ du prix d’achat. Les acheteurs de Toronto doivent en outre s’acquitter d’une deuxième taxe municipale de transfert foncier, qui fait l’objet d’un remboursement distinct. Vérifiez dès que possible les règles provinciales et municipales, car les critères d’admissibilité sont plus stricts que ce que l’on croit généralement.
2. Assurance prêt hypothécaire et taxe de vente en plus
Si votre mise de fonds est inférieure à 20%, vous devez payer une assurance prêt hypothécaire. Avec une mise de fonds de 5%, la prime correspond à 4% du montant de votre prêt, selon la SCHL. Pour un prêt hypothécaire de 475 000$, cela représente 19 000$.
La plupart des acheteurs sont soulagés d’apprendre que la prime est ajoutée à l’hypothèque plutôt que d’être payée d’avance. Mais voici le hic: en Ontario, au Québec et en Saskatchewan, la prime est assujettie à la taxe de vente provinciale, et cette taxe ne peut pas être ajoutée à votre prêt. Elle doit être payée en espèces au moment de la clôture. Pour une prime de 19 000$, cela représente une facture à quatre chiffres à laquelle de nombreux acheteurs ne s’attendaient pas.
3. Frais juridiques, inspections et autres frais professionnels
L’achat d’une maison s’accompagne d’une pile de petites factures professionnelles qui s’accumulent rapidement: les honoraires juridiques et les débours liés à la conclusion de la transaction, une inspection de la maison, une évaluation pour votre prêteur, ainsi qu’une assurance titre comprenant une recherche de titre.
Chacun de ces éléments semble mineur par rapport au prix d’achat, ce qui explique précisément pourquoi les acheteurs oublient de les prévoir dans leur budget.
Ensemble, ces frais peuvent discrètement s’élever à plusieurs milliers de dollars dans les semaines précédant la clôture, et contrairement à votre prime d’assurance hypothécaire, aucun d’entre eux ne peut être intégré au prêt. Ils doivent tous être payés comptant.
4. Ajustements, déménagement et dépenses du premier mois
À la clôture, vous remboursez au vendeur tout ce qu’il a payé d’avance au-delà de la date de clôture, le plus souvent les impôts fonciers et parfois les services publics. Puis vient le déménagement lui-même : les déménageurs, le raccordement aux services publics, les serrures, les stores, l’appareillage ménager et l’inévitable première réparation. Ces coûts surviennent précisément le mois où votre compte bancaire est au plus bas.
Il n’est pas étonnant que de plus en plus de jeunes Canadiens se demandent si l’accession à la propriété a encore du sens. Ce changement est plus important que la plupart des gens ne le réalisent. L’expert a exploré cette question dans une récente vidéo de Blueprint Financial: Le rêve canadien n’est plus au Canada.
5. Constituez un fonds distinct pour les frais de clôture avant de chercher une maison
La meilleure défense contre tout cela est de considérer les frais de clôture comme un objectif d’épargne à part entière, et non comme une considération secondaire. Mettez de côté 2% à 3% supplémentaires de votre prix d’achat cible, et placez cet argent dans un endroit sûr et liquide, complètement séparé de votre fonds destiné à la mise de fonds.
Un piège à éviter: si vous retirez de l’argent d’un compte d’épargne-logement (FHSA) ou de votre REER dans le cadre du Régime d’accession à la propriété, ne considérez pas ce montant total comme votre mise de fonds. Mettez d’abord de côté vos frais de clôture, et ce qui reste correspondra à votre mise de fonds réelle.
Conclusion
Les frais de clôture peuvent être une surprise, mais ils restent gérables. Renseignez-vous sur les droits de cession immobilière de votre province, comprenez la partie en espèces de votre assurance hypothécaire et constituez un fonds dédié aux frais de clôture avant de commencer à visiter des maisons en vente libre.
Et n’oubliez pas que les dépenses ne s’arrêtent pas une fois que vous avez reçu les clés, un sujet qui est abordé dans une précédente chronique sur les coûts cachés de l’accession à la propriété. Abordez le processus les yeux grands ouverts, et le jour de la clôture vous semblera un jalon important plutôt qu’une embuscade.
Christopher Liew est titulaire des titres CFP® et CFA, et ancien conseiller financier. Il rédige des conseils en matière de finances personnelles destinés à des milliers de lecteurs canadiens chaque jour sur Blueprint Financial.
