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Le droit au logement, comment ça marche?
Dans un contexte de crise du logement, il est parfois compliqué de démêler le vrai du faux concernant certains droits des locataires. L’avocat spécialisé en droit du logement et enseignant en techniques juridiques au Cégep de Sorel-Tracy, Antoine Morneau-Sénéchal, a accepté de décortiquer certains concepts pour Noovo Info.
Cession de bail, quessé ça?
«Ce qui est prévu dans la loi, c’est que la cession de bail est un droit qui appartient au locataire et on ne peut pas lui enlever ce droit-là. Comment ça fonctionne une cession de bail, c’est que c’est au locataire de trouver quelqu’un à qui céder son bail. Lorsqu’il a trouvé cette personne, il doit aviser son propriétaire qu’il a trouvé cette personne et lui donner son identité. Le propriétaire a alors 15 jours pour refuser la cession de bail. S’il ne s’exprime pas dans ce délai, c’est considéré comme une acceptation.»
«La loi prévoit qu’on peut seulement refuser pour un motif sérieux. Généralement, cela a trait à la capacité du nouveau locataire de payer son loyer ou si cette personne a des antécédents négatifs dans un autre logement. Si jamais le propriétaire refuse et que le locataire veut vraiment que la cession ait lieu, il est possible de porter la cause devant le TAL.»
– Antoine Morneau-Sénéchal
Le point de vue des proprios sur la cession de bail
Tous les propriétaires n’accueillent toutefois pas avec enthousiasme les cessions de bail. Dans un article publié sur le site de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) le 26 avril 2022, on écrivait que «le nombre de cessions de bail devient hautement problématique et cause de sérieux préjudices au marché locatif».
D’après un sondage effectué par la CORPIQ auprès de 1399 propriétaires, 25% des répondants avaient eu affaire à une ou plusieurs cessions de bail. De ce nombre, 10% des transferts de baux avaient été faits sans que le propriétaire ait été mis au courant.
Dans 75% des cas, le propriétaire a offert de simplement libérer le locataire de ses obligations afin de remettre le bail en location. Dans 20% des cas, la demande a été refusée. Selon la CORPIQ, cette situation a empêché 20% des propriétaires interpelés de faire des rénovations dans leur logement.
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«En analysant les chiffres, on se rend compte qu’il y a des rénovations mineures, mais aussi quelques rénovations majeures de logement qui n’ont pas eu lieu à cause des cessions de bail, écrit la CORPIQ. Les conséquences sont donc très graves non seulement sur la rentabilité, mais également sur l’entretien et la rénovation du parc locatif.»
Enfin, 62% des cessions de bail concerneraient des appartements étant loués en dessous des prix du marché, dont 40% avaient un écart de 10% ou plus avec le prix du marché.
Les propriétaires sondés par la CORPIQ affirment que les locataires s’adonnant à cette pratique voudraient «expressément» bloquer le prix du loyer. «Ceci est confirmé par les groupes Facebook où se vendent les baux (parfois à fort prix) et par les encouragements de certains à s’adonner à cette pratique suivant le même objectif, tels les groupes de locataires et parfois même des élus, ce qui est tout à fait inacceptable», écrit la CORPIQ.
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Distinction entre cession de bail et sous-location
À noter qu’il y a une distinction entre la cession d’un bail et la sous-location. La cession de bail implique d’en transférer la responsabilité à un autre locataire. En cas de sous-location, vous demeurez responsable du bail. Si le sous-locataire est en défaut de paiement, la responsabilité d’assumer le loyer vous revient donc toujours.
Selon Éducaloi, il existe trois situations où la cession de bail et la sous-location sont interdites : si vous êtes une personne aux études et vous habitez un logement d’un établissement d’enseignement; si vous logez dans une habitation à loyer modique (HLM ou LLM); ou si vous êtes marié ou uni civilement, votre logement est déclaré comme votre résidence familiale et votre conjoint refuse la sous-location ou la cession.
Le propriétaire peut de son côté mettre fin à la sous-location si le sous-locataire lui cause des préjudices à lui ou aux autres occupants de l’immeuble. Cela peut comprendre des retards dans les paiements du loyer ou du bruit excessif.
«Un propriétaire qui subit un préjudice sérieux du fait d’un sous-locataire peut aussi demander la résiliation du bail du locataire et une compensation financière pour les dommages causés», peut-on aussi lire sur le site d’Éducaloi.
Casser un bail: faisable ou pas ?
«La norme est que si on veut résilier un bail en cours de terme, ça prend une entente avec le propriétaire. Si on prend cette voie-là, on recommande toujours de faire une entente écrite. Il y a certains cas qui permettent de résilier le bail en cours de terme», dit Antoine Morneau-Sénéchal.
«Premièrement, si on est admis dans un logement à loyer modique, par exemple un HLM. Une personne âgée qui est admise dans une résidence privée par aînés, si c’est requis par son état de santé, peut résilier son bail. Enfin, une personne qui est victime de violence conjugale pourrait aussi obtenir une résiliation du bail, par contre il y a un processus dans ce cas.»
Crédit photo : Envato
«Il faut savoir qu’il y a des conditions, des documents à fournir et un délai, ce n’est pas immédiat. Dans la plupart des cas, c’est un délai de deux mois qui s’applique. Si on donne l’avis aujourd’hui le 27 avril, je suis responsable de mon loyer jusqu’au 27 juin. À savoir également que, selon Éducaloi, si vous avez signé un bail avec une autre personne et que cette dernière décède, vous demeurez responsable du bail.»
La plateforme souligne qu’il est également possible de résilier un bail avec l’autorisation du Tribunal administratif du logement (TAL), si un propriétaire ne respecte pas ses obligations.
Celles-ci sont d’offrir un logement en bon état, propre et habitable, de permettre de profiter paisiblement du logement pendant le bail et de faire toutes les réparations nécessaires au logement à l’exception des menues réparations d’entretien.
Possible d’évincer, mais…
Du côté des propriétaires, le TAL, on indique qu’un locateur peut évincer un locataire s’il veut subdiviser son logement, l’agrandir substantiellement ou en changer l’affectation. Si le bail de celui-ci est d’une durée de plus de six mois, il doit faire parvenir un avis écrit six mois avant la fin du bail.
À compter de la réception de l’avis, le locataire a un mois pour contester son éviction. S’il ne s’oppose pas, il est réputé avoir consenti à quitter le logement. Autrement, il appartient au propriétaire de prouver le bienfondé de sa démarche et que celle-ci est permise par la loi.
Le TAL peut également repousser la date d’éviction du locataire si celui-ci en fait la demande.
Le propriétaire doit aussi payer au locataire évincé une indemnité de trois mois de loyer et des frais raisonnables de déménagement.
Certaines restrictions s’appliquent toutefois aux évictions. «Le locateur ne peut évincer un locataire lorsque ce dernier ou son conjoint, au moment de l’éviction, est âgé de 70 ans ou plus, occupe le logement depuis au moins 10 ans et dont le revenu est égal ou inférieur au revenu maximal lui permettant d’être admissible à un logement à loyer modique selon le Règlement sur l’attribution des logements à loyer modique», fait savoir le TAL.
Antoine Morneau-Sénéchal ajoute également qu’un propriétaire ne peut s’opposer au renouvellement d’un bail sans raison valable. Les propriétaires ont aussi le droit d’évincer un locataire dans l’optique où un membre de la famille très proche, comme un parent, un enfant ou un conjoint ou un ex-conjoint.
Les fameux dépôts de garantie
«La seule formule qui est permise au Québec, c’est une avance sur le premier mois du loyer. Donc, si par exemple j’emménage le 1er juillet et que je signe mon bail le 15 juin, je peux payer mon loyer de juillet d’avance. Lorsque le 1er juillet va arriver, je n’aurai rien à payer parce que mon mois va déjà être payé. Donc c’est la seule formule qui est permise», note Antoine Morneau-Sénéchal.
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«On ne peut pas par exemple exiger un dépôt de sécurité, soit un montant qui est donné en plus au propriétaire, ou un dépôt qui est remboursé le dernier mois, c’est seulement une avance sur le premier mois qui est permise. Évidemment, il y a toutes sortes de formules qui existent pour les propriétaires, mais ce n’est pas ce qui est permis. La seule chose qui est permise, c’est l’avance sur le premier mois.»
Le point de vue des proprios sur les dépôts de garantie
Dans un article de la CORPIQ datant du 24 août 2021, on souligne que le dépôt de garantie devient légal s’il est proposé par un locataire en recherche d’un logement qui veut se démarquer auprès d’un propriétaire.
«Même s’il est encore interdit selon la loi d’exiger toute forme d’argent autre que le premier loyer dès la signature d’un bail, le dépôt de garantie devient un instrument juridiquement valide lorsqu’un locataire y trouve un avantage et que le propriétaire accepte», fait valoir la CORPIQ.
La Corporation souligne aussi que le dépôt de garantie peut s’avérer être une option, si un locataire n’a pas satisfait une enquête de prélocation.
Éducaloi souligne toutefois que même si un locataire a «librement et volontairement» versé un dépôt de garantie, la pratique devient invalide s’il est prouvé que celui-ci agissait dans la crainte de ne pas obtenir le logement s’il ne donnait pas de dépôt.
Enquête de prélocation : jusqu'où doit-on aller?
«Normalement, les propriétaires ont le droit de confirmer l’identité, donc le nom, l’adresse et le numéro de téléphone de la personne. Ils ont le droit de poser des questions aussi pour établir la capacité financière de la personne. Donc on peut demander des preuves de revenus et on a le droit de poser des questions sur les antécédents du locataire. Ça peut par exemple être de demander une référence d’un ancien propriétaire», explique Antoine Morneau-Sénéchal.
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«La Commission d’accès à l’information a mis une certaine limite à la collecte de données. La problématique, c’est que les règles actuelles se heurtent à la pénurie de logements. Le locataire qui se fait poser trop de questions peut exercer certains recours, le problème, c’est que ces recours ne lui donneront pas le logement et si on refuse de répondre à des questions, comme il y a beaucoup de demandes pour des logements, le propriétaire va passer à un autre candidat. C’est extrêmement difficile pour un locataire de faire valoir ses droits dans un contexte comme ça et souvent les gens n’auront pas le choix de répondre à un questionnaire très étendu sur l’ensemble de leurs antécédents.»
Le TAL indique que certains renseignements personnels ne peuvent être exigés. Parmi ceux-ci, on compte le permis de conduire et son numéro, la carte d’assurance maladie et son numéro et le passeport.