L'agent immobilier Barry Lebow est spécialisé dans l'aide aux personnes âgées qui souhaitent déménager: il les aide à quitter la maison familiale où elles ont vécu pendant des décennies pour emménager dans un logement plus petit, mieux adapté à leur mode de vie.
Vu de l'extérieur, cela peut sembler être une évolution naturelle: cela contribue à renouveler l'offre immobilière, car les acheteurs qui souhaitent acquérir une maison plus grande cherchent à s'installer dans la maison familiale.
Mais la réalité est un peu différente lorsqu'il s'agit de vendre, a déclaré M. Lebow, qui travaille dans la région du Grand Toronto.
«Nos clients ne sont pas toujours des clients satisfaits», a-t-il souligné. «Presque toutes les personnes âgées ne veulent pas déménager.»
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Peu enclins à déménager
Selon les experts, il est faux de croire que les personnes âgées propriétaires souhaitent déménager dans un logement plus petit pour financer leur retraite. En réalité, elles restent en grande partie où elles sont, en partie parce qu'elles n'aiment pas les options qui s'offrent à elles, ce qui rend plus difficile l'accès au marché immobilier pour les jeunes acheteurs potentiels.
Selon les données du recensement de 2016, les personnes âgées sont en fait le groupe démographique le moins susceptible de déménager.
«C'est en fait assez rare», a affirmé Mike Moffatt, directeur fondateur de la Missing Middle Initiative à l'Université d'Ottawa.
M. Lebow ajoute que lorsque les personnes âgées déménagent, c'est souvent parce qu'elles sont confrontées à des problèmes de mobilité ou d'argent, voire les deux.
Il reconnaît qu'il existe un type de Canadiens âgés qui souhaitent vendre leur maison familiale, emménager dans un condo ou un appartement plus petit et adopter un nouveau mode de vie. Mais ce sont des cas exceptionnels, selon lui.
Dans son travail, il est courant de rencontrer des personnes âgées qui possèdent des maisons de trois ou quatre chambres et qui n'ont plus d'enfants à la maison pour les occuper. Elles ont sans doute plus d'espace qu'elles n'en ont besoin, mais elles ne sont pas motivées pour s'en séparer.
«Déménager est une expérience traumatisante», explique M. Lebow, qu'il s'agisse du coût financier ou du poids émotionnel lié au changement d'adresse et au fait de se débarrasser d'années d'accumulation.
Au-delà des visites habituelles et des formalités administratives, son travail consiste à trouver un nouveau foyer pour un chien qui ne peut pas être accueilli dans la nouvelle maison ou à jouer le rôle de médiateur lorsque la perspective d'un déménagement de maman ou papa devient source de tensions familiales.
Certains de ses clients sont également confrontés à un déclin cognitif, explique M. Lebow, et ne voient leur agent immobilier que comme quelqu'un qui essaie de les expulser de leur maison.
«Croyez-moi, je me suis fait hurler dessus», confie M. Lebow.
Peu ou pas d'options
Un rapport de la Société canadienne d'hypothèques et de logement publié en novembre 2023 révèle également que, même si l'on observe une légère tendance au déménagement dans des logements plus petits à mesure que les Canadiens vieillissent, cette tendance reste limitée à une minorité de ménages âgés.
Le rapport constate également que les Canadiens âgés sont peu enclins à déménager dans des copropriétés ou des logements locatifs.
Les données de la SCHL indiquent que le «taux de vente» — la proportion de Canadiens âgés de plus de 75 ans qui se retirent du marché immobilier — a diminué de façon constante entre 1991 et 2021.
Les Canadiens vivent plus longtemps et pourraient également être en meilleure santé financière à mesure qu'ils vieillissent, selon l'agence, ce qui leur permet de vieillir chez eux.
«Pour qu'ils puissent partir, il faudrait qu'ils trouvent quelque chose qui réponde autant à leurs besoins. Et souvent, cela n'existe pas», a déclaré M. Moffatt.
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Selon lui, les principaux facteurs qui motivent ou freinent un déménagement sont le coût et le mode de vie.
De nombreuses personnes âgées souhaitent encore pouvoir jardiner et accueillir leur famille pendant les vacances, ce qui rend peu attrayant un appartement d'une ou deux chambres dans le centre-ville.
M. Moffatt estime que de nombreux Canadiens âgés souhaitent rester dans leur quartier, mais qu'il n'existe pas beaucoup de petits logements disponibles.
Augmenter l'offre et les attraits pour les aînés
Les logements intercalaires modernes, accessibles de plain-pied dans des quartiers résidentiels anciens, sont le type d'options dont beaucoup de personnes âgées ont besoin pour envisager de déménager.
Le type de zonage pour les immeubles de six logements récemment débattu au conseil municipal de Toronto permettrait de créer des logements qui conviendraient à de nombreuses personnes souhaitant réduire la taille de leur logement, a fait remarquer M. Moffatt.
Toronto a finalement décidé le mois dernier d'étendre le zonage des immeubles à six logements à certains quartiers seulement, laissant aux autres la possibilité d'opter pour cette solution s'ils le souhaitent.
Déménager coûte également cher en termes de frais de déménagement, de mise en valeur du logement et de taxes et frais divers pour les agents immobiliers et les avocats.
Selon M. Moffatt, des mesures visant à réduire la charge fiscale des personnes âgées qui déménagent pourraient contribuer à accélérer le renouvellement des maisons familiales.
Le gouvernement libéral a déposé en mai un projet de loi visant à exonérer de la TPS fédérale les maisons neuves, mais cette mesure ne s'applique qu'aux acheteurs d'une première maison.
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M. Moffatt a déclaré que cette mesure contribuerait «sans aucun doute» à améliorer l'offre sur le marché immobilier si elle était étendue aux personnes âgées qui souhaitent déménager dans un logement plus petit. Une telle mesure pourrait rendre l'offre plus attrayante pour les personnes âgées qui sont disposées à emménager dans un appartement plus petit, mais qui ne voient pas l'intérêt financier d'un tel déménagement.
Cela pourrait avoir un effet domino positif sur le marché : M. Moffatt a expliqué que lorsque les acheteurs qui souhaitent acquérir une maison plus grande peuvent quitter leur première maison pour acheter une propriété plus grande appartenant à des personnes âgées, cela libère davantage d'offre au bas de l'échelle immobilière pour les primo-accédants.
La Presse canadienne a contacté le ministre des Finances, François-Philippe Champagne, pour lui demander si le gouvernement fédéral envisageait d'étendre le remboursement de la TPS aux personnes âgées.
Un porte-parole du ministère des Finances n'a pas mentionné les personnes âgées dans sa réponse, se contentant d'indiquer dans un courriel que le remboursement de la TPS vise à aider les primo-accédants à entrer sur le marché immobilier en réduisant les coûts initiaux liés à l'achat d'une maison et en stimulant la construction de nouveaux logements dans tout le Canada.
«Encourager ou réduire les obstacles à la construction de logements profite à tout le monde», a affirmé M. Moffatt. «C'est un peu ironique, mais l'une des meilleures choses que nous puissions faire pour aider les premiers acheteurs à l'achat d'une maison est de faciliter l'accès des personnes âgées à un nouveau logement.»
