Les biens en copropriété constituent un choix très prisé par de nombreux premiers acheteurs en raison de leur prix plus abordables et de l’accès à des équipements, tels que des salles de sport et des piscines.
Mais en plus de leur prêt immobilier, les propriétaires de biens en copropriété doivent s’acquitter de charges mensuelles qui couvrent, entre autres, les frais de fonctionnement de l’immeuble, et il est important d’en tenir compte dans votre budget d’achat et vos dépenses mensuelles.
Les charges de copropriété couvrent généralement une grande partie des dépenses que les propriétaires devraient normalement assumer de leur poche, comme l’assurance habitation et l’entretien général, explique Karolina Armstrong, courtière immobilière chez Right At Home Realty, à Toronto.
«C’est ce qui permet au bâtiment de fonctionner pour tous les propriétaires», indique-t-elle.
Parmi les autres postes couramment inclus dans les charges de copropriété, on trouve le ramassage des ordures, les réparations des ascenseurs, ainsi que le personnel de sécurité et de nettoyage.
Ces charges alimentent également le fonds de réserve de l’immeuble, c’est-à-dire l’argent mis de côté pour les réparations futures et les grands projets d’entretien, tels que le remplacement des fenêtres et des toitures.
Le montant des charges payées par un copropriétaire dépend de l’âge de l’immeuble, de la qualité de son entretien, de la présence ou non des charges de consommation dans le montant des charges, ainsi que du nombre de logements dans l’immeuble ou le complexe.
Mme Armstrong souligne que l’entretien des immeubles plus anciens peut s’avérer plus coûteux, tandis que certains avantages, comme une piscine, peuvent également se répercuter sur le montant des charges.
«C’est un mode de vie qui ne demande pas d’intervention de votre part, en substance, mais cela a un coût», mentionne-t-elle.
En règle générale, les charges de copropriété devraient se situer entre 75 cents et 85 cents par pied carré de l’appartement, selon Brendon Cowans, vice-président du développement commercial chez Property.ca.
Cela signifie, par exemple, qu’un montant d’environ 595 $ de charges mensuelles pour un appartement de 700 pieds carrés est raisonnable.
Si ce montant dépasse un dollar par pied carré, cela peut indiquer que les charges sont élevées, selon les prestations dont vous bénéficiez, précise-t-il.
À l’inverse, des charges de copropriété faibles pourraient indiquer que le fonds de réserve n’est pas suffisamment alimenté, avance Mme Armstrong.
«Si vous payez 50 cents par pied carré dans un immeuble vieux de 20 ans, c’est trop bas à mon avis», juge-t-elle, ce qui pourrait laisser supposer un fonds de réserve sous-financé.
Alim Dhanji, planificateur financier agréé chez Assante Financial Management, conseille généralement à ses clients d’examiner leur budget et leurs flux de trésorerie mensuels avant d’acheter un bien en copropriété.
Si votre budget est déjà serré, il est probablement temps de chercher quelque chose de plus abordable, car les charges de copropriété ont tendance à augmenter, ajoute-t-il.
«Si vous êtes en mesure d’assumer ces charges de copropriété tout en continuant à atteindre vos propres objectifs d’épargne, c’est alors un signal positif», analyse-t-il.
Bien examiner le certificat d’état de la copropriété
Chaque province et territoire dispose de sa propre législation en matière de copropriété, qui définit le cadre permettant aux copropriétés de constituer un conseil d’administration, d’adopter des règlements et de gérer le bien immobilier.
Mais tous les frais d’entretien ou de copropriété ne se valent pas, et le montant mensuel ne donne pas nécessairement à lui seul une image complète de la santé financière d’un bien immobilier.
M. Cowans explique que cela dépend du niveau de dotation du fonds de réserve et de la qualité de l’entretien de l’immeuble au fil du temps.
Si la gestion néglige l’entretien de l’immeuble au fil des années, par exemple, les copropriétaires pourraient se retrouver confrontés à des factures de réparation plus élevées et imprévues à l’avenir.
Et si le fonds de réserve est insuffisant, le conseil d’administration de la copropriété pourrait demander des cotisations extraordinaires, c’est-à-dire des frais ponctuels à la charge de tous les copropriétaires pour financer des réparations majeures.
Les cotisations exceptionnelles constituent généralement un signal d’alerte, estime Mme Armstrong.
Souvent, ces cotisations spéciales peuvent peser sur la valeur des biens immobiliers à court terme, et les propriétaires pourraient avoir du mal à vendre leur bien pendant cette période.
«Les acheteurs devront se montrer particulièrement vigilants», avertit-elle.
M. Cowans recommande à tous ses clients d’examiner le certificat d’état de la copropriété, un rapport financier et juridique sur l’immeuble, afin de comprendre l’historique du bien avant de l’acheter.
«Ce document rend compte de l’état de l’immeuble, y compris les études relatives au fonds de réserve», explique-t-il.
Mme Armstrong rappelle que les charges de copropriété devaient être considérées comme un coût fixe. Il est donc important d’examiner minutieusement les documents relatifs à l’immeuble avant l’achat et de bien connaître sa situation financière.
«Il n’y a pas moyen de contourner cette obligation, de ne pas payer ces charges ou de les négocier», souligne-t-elle.
