De plus en plus de personnes âgées de 20 à 39 ans commencent à penser que l’accession à la propriété est hors de portée. Les prix des logements restent élevés, les taux hypothécaires sont toujours élevés par rapport à il y a quelques années et les autres coûts de la vie continuent de peser sur le budget des ménages.
Ce texte est une traduction d’un contenu de CTV News.
Face à toutes ces pressions, les acheteurs potentiels se demandent quel revenu ils doivent réellement avoir pour pouvoir acheter leur logement. Outre le prix d’achat lui-même, il existe un certain nombre d’autres facteurs à prendre en compte, notamment le ratio dette/revenu de l’acheteur, son profil de crédit et ses projets d’avenir.
Je vais vous expliquer ci-dessous combien vous devez gagner pour pouvoir acheter une maison et vous présenter d’autres éléments clés à prendre en compte pour déterminer le prix maximal que vous pouvez payer.
Quel est le prix moyen d’une maison?
Il n’y a pas de chiffre unique qui s’applique à tout le monde. Cependant, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) recommande que les coûts liés au logement restent généralement inférieurs à 30 % du revenu brut de votre ménage. Cela comprend:
- vos versements hypothécaires ;
- les taxes foncières;
- les coûts des services publics; et
- les frais de copropriété, les cotisations à l’association des propriétaires et les frais d’entretien des parties communes.
L’Association canadienne de l’immeuble prévoit que le prix moyen d’une maison au Canada en 2026 passera progressivement à 698 881 $.
Avant même d’envisager la faisabilité financière d’un prêt hypothécaire, vous devrez trouver l’acompte pour votre maison. Si vous êtes un acheteur d’une première maison admissible à un prêt hypothécaire garanti par la SCHL, vous ne devrez verser que 5 % des premiers 500 000 $ et 10 % de la partie supérieure à 500 000 $.
Combien devez-vous gagner pour pouvoir acheter une maison moyenne?
Voici quelques calculs approximatifs pour vous aider à estimer le revenu mensuel dont vous avez besoin pour acheter une maison moyenne au Canada en tant que primo-accédant.
Par exemple, si vous envisagez d’acheter une maison de 700 000 $, vous devrez avoir 45 000 $ d’économies pour verser votre mise de fonds. Cela correspond à une mise de fonds de 5 % sur les premiers 500 000 $ (25 000 $) et de 10 % sur les 200 000 $ restants (20 000 $).
Actuellement, environ un quart de la population du pays vit au jour le jour et beaucoup n’ont même pas 1 000 dollars d’économies en cas d’urgence, sans parler des 45 000 dollars nécessaires pour l’acompte sur une maison. C’est donc le premier obstacle majeur auquel vous serez confronté.
Mais les coûts ne s’arrêtent pas à l’acompte. Comme vous versez moins de 20 % d’acompte, vous devrez également payer l’assurance hypothécaire de la SCHL. Pour un prêt hypothécaire de 655 000 dollars, cette prime s’élèverait à environ 26 200 dollars (4 % du montant du prêt), qui s’ajouterait au solde de votre prêt hypothécaire. Cela porte le montant total financé à environ 681 200 dollars.
La plupart des prêts hypothécaires canadiens ont une période d’amortissement de 25 à 30 ans, divisée en contrats hypothécaires plus courts de trois ou cinq ans, avec des taux qui peuvent varier d’une période à l’autre.
À un taux hypothécaire de 4,5 %, ce qui est une estimation raisonnable dans le contexte actuel, votre mensualité hypothécaire sur un solde de 681 200 $ serait d’environ 3750 $ sur 25 ans ou 3450 $ sur 30 ans.
Mais votre paiement hypothécaire n’est qu’une pièce du puzzle. Vous devez également tenir compte des taxes foncières (environ 300 à 400 dollars par mois), de l’assurance habitation (environ 100 à 150 dollars par mois) et des services publics (environ 200 à 300 dollars par mois).
Cela porte le total de vos frais mensuels de logement à un montant compris entre 4050 et 4600 dollars.
Pour que vos frais de logement restent inférieurs aux 30 % du revenu mensuel brut recommandés par la SCHL, vous auriez besoin, de manière réaliste, d’un revenu brut mensuel compris entre 13 500 $ et 15 300 $, soit environ 162 000 $ à 184 000 $ par an. À cela s’ajoute la nécessité d’avoir 45 000 $ d’économies pour l’acompte, juste pour pouvoir acheter une maison moyenne de 700 000 $ au Canada.
Pour mettre cela en perspective, le revenu médian des ménages au Canada est bien inférieur à ce seuil, ce qui explique pourquoi l’accession à la propriété semble de plus en plus hors de portée pour tant de Canadiens.
Autres facteurs qui influent sur le prix d’une maison que vous pouvez vous permettre
Le revenu n’est qu’une partie du tableau d’ensemble. Avant d’approuver un prêt hypothécaire, les prêteurs évaluent l’ensemble de votre profil financier. De petites différences en matière de crédit, d’endettement ou de localisation peuvent modifier considérablement votre capacité d’emprunt.
Crédit
Votre cote de crédit et vos antécédents d’emprunt jouent un rôle important dans la détermination de votre taux hypothécaire. Une cote de crédit élevée est un gage de fiabilité et peut vous permettre d’obtenir de meilleurs taux d’intérêt, ce qui réduit vos mensualités et augmente le prix d’achat réel que vous pouvez vous permettre.
Même une petite différence dans votre taux peut ajouter ou soustraire des dizaines de milliers de dollars en frais d’intérêt à long terme sur la période d’amortissement de la maison. Des paiements manqués, une utilisation élevée du crédit ou des antécédents de crédit limités peuvent restreindre vos options et vous faire payer un taux d’intérêt plus élevé.
Emplacement de la maison
L’emplacement de la maison est très important, mais le choix de la ville l’est tout autant. Deux ménages ayant le même revenu peuvent avoir des expériences d’achat immobilier complètement différentes selon qu’ils achètent dans une grande ville ou sur un marché plus petit. Les grandes villes sont généralement associées à des prix immobiliers, des taxes foncières, des coûts d’assurance et des frais de transport plus élevés.
Une maison qui semble abordable sur le papier peut devenir beaucoup plus chère si l’on tient compte des primes d’assurance plus élevées, des trajets plus longs (carburant, stationnement, usure du véhicule) et des taxes municipales dans les zones urbaines privilégiées. La ville que vous choisissez est souvent aussi importante que la maison que vous achetez.
Dettes existantes
Avant d’approuver un prêt hypothécaire, les prêteurs examinent attentivement votre ratio d’endettement. Les prêts étudiants, les paiements pour votre voiture et les soldes de vos cartes de crédit réduisent le montant que vous pouvez consacrer à votre logement. Même si vous êtes techniquement admissible en fonction de vos revenus, le fait d’avoir des dettes mensuelles élevées en plus d’un prêt hypothécaire important peut créer des difficultés financières et amener les prêteurs à refuser d’approuver l’achat d’une maison plus grande et plus chère.
Se préparer à acheter sa première maison
Avant de commencer à chercher une maison, il est utile de se préparer. Prenez le temps d’examiner attentivement votre budget mensuel. Dressez une liste complète de vos dettes totales, de vos remboursements mensuels, de vos dépenses courantes et du montant qui vous reste après avoir payé vos factures.
Lorsque vous commencez à chercher une maison, renseignez-vous également sur le montant moyen des taxes foncières dans le quartier qui vous intéresse, la distance entre votre lieu de travail et votre futur domicile, et si la région est sujette à des conditions météorologiques extrêmes qui pourraient faire grimper le coût de votre assurance.
De plus, faire appel à un agent immobilier ou à un planificateur financier compétent tout au long du processus d’achat d’une maison peut vous aider à vous préparer financièrement afin d’avoir plus d’options disponibles et d’être entièrement satisfait de la maison que vous finirez par choisir.
Christopher Liew est CFP®, CFA et ancien conseiller financier. Il rédige des conseils en matière de finances personnelles pour des milliers de lecteurs canadiens quotidiens sur Blueprint Financial.
